Trong thực tế, khi đi làm sổ đỏ lần đầu (cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu), người dân thường được yêu cầu là phải đo đạc thửa đất và xin chữ ký của hàng xóm giáp ranh. Tuy nhiên, khi đo đạc thực địa, không ít trường hợp không xin được chữ ký giáp ranh do hàng xóm vắng mặt hoặc có mặt nhưng không đồng ý ký, mặc dù không có tranh chấp. Điều này khiến người dân lúng túng không biết phải xử lý như thế nào, liệu trường hợp của mình có bắt buộc phải ký giáp ranh hay không và làm sao để vẫn có thể hoàn tất thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu.
Trong bài viết này, Luật sư Đoàn sẽ chia sẻ việc đo đạc, ký giáp ranh khi làm thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu.
Quy định pháp luật về ký giáp ranh
Luật Đất đai năm 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành không quy định cụ thể khái niệm “Ký giáp ranh” là gì. Tuy nhiên, căn cứ theo các quy định pháp luật có liên quan và thực tế thì có thể hiểu ký giáp ranh là việc người sử dụng đất và các chủ sử dụng đất giáp ranh, liền kề ký xác nhận của vào Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất (thường gọi là Biên bản ký giáp ranh) để ghi nhận việc xác định ranh giới, mốc giới thửa đất trên thực địa làm cơ sở tiến hành đo đạc chi tiết thửa đất.
Các trường hợp làm sổ đỏ lần đầu không cần phải xin hàng xóm ký giáp ranh
Không phải mọi trường hợp khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu (thường gọi là Sổ đỏ, Sổ hồng) đều bắt buộc phải ký giáp ranh. Việc ký giáp ranh chỉ được thực hiện trong các trường hợp cụ thể theo quy định pháp luật.
Mục 3 phần II của Mục C của Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP quy định về các công việc mà UBND cấp xã phải thực hiện khi giải quyết hồ sơ cấp sổ đỏ lần đầu cho người dân, theo đó:
“3. Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức thực hiện các công việc sau:
a) Trích lục bản đồ địa chính đối với nơi đã có bản đồ địa chính.
Đối với nơi chưa có bản đồ địa chính và trong hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã có mảnh trích đo bản đồ địa chính thì kiểm tra, ký xác nhận mảnh trích đo bản đồ địa chính theo quy định, trừ trường hợp mảnh trích đo bản đồ địa chính đã được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra, ký duyệt trước ngày 01 tháng 7 năm 2025; trường hợp trong hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chưa có mảnh trích đo bản đồ địa chính thì đề nghị đơn vị đo đạc có Giấy phép về hoạt động đo đạc, thành lập bản đồ địa chính thực hiện việc trích đo bản đồ địa chính; đơn vị đo đạc có trách nhiệm thực hiện trích đo bản đồ địa chính trong thời gian không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đề nghị của cấp xã, người sử dụng đất phải trả chi phí theo quy định…”
Như vậy, nếu thửa đất thuộc khu vực đã có bản đồ địa chính chính quy được đo vẽ, được lập và công nhận đầy đủ, theo đúng quy định pháp luật thì cơ quan nhà nước phải sử dụng bản đồ địa chính đó và thực hiện trích lục bản đồ địa chính để giải quyết thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu cho người dân mà không yêu cầu người dân phải đo đạc thửa đất, khi đó sẽ không phải lập bản mô tả ranh giới, mốc giới (thường gọi là biên bản ký giáp ranh) và không cần phải xin hàng xóm ký giáp ranh.
Nếu thửa đất thuộc khu vực chưa có bản đồ địa chính thì phải thực hiện việc trích đo bản đồ địa chính, khi đó phải lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất và ký giáp ranh.
Hàng xóm không ký giáp ranh có làm được sổ đỏ không?
Trên thực tế, có rất nhiều trường hợp khi đo đạc thửa đất, hàng xóm không ký giáp ranh hoặc vắng mặt tại địa phương mà không liên lạc được. Việc này gây ra nhiều khó ngăn cho người dân khi làm thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu.
Điểm c Khoản 3 Điều 13 Thông tư 26/2024/TT-BTNMT quy định:
“c) Trường hợp người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề vắng mặt trong suốt thời gian đo đạc hoặc người sử dụng đất liền kề có mặt nhưng không tham gia xác định ranh giới và ranh giới không có tranh chấp thì việc xác định ranh giới và lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất do đơn vị đo đạc, các bên liên quan còn lại và người dẫn đạc thực hiện và ký xác nhận; đơn vị đo đạc chuyển bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất đã lập cho Ủy ban nhân dân cấp xã để thông báo, công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và nhà văn hóa thôn (làng, ấp, bản, bon, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự) nơi có đất. Sau 15 ngày kể từ ngày thông báo, niêm yết mà người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề không có mặt để ký xác nhận hoặc sau 10 ngày kể từ ngày người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề nhận được bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất mà không ký xác nhận, đồng thời không có văn bản thể hiện việc có tranh chấp ranh giới thửa đất thì đơn vị đo đạc cùng với Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản về các trường hợp này và ghi rõ “vắng mặt” hoặc lý do cụ thể việc người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề không ký xác nhận trong bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất; ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất đã lập để đo đạc chi tiết;”
Như vậy, trường hợp làm sổ đỏ lần đầu mà phải đo đạc, trích đo bản đồ địa chính thửa đất nhưng hàng xóm vắng mặt hoặc có mặt nhưng không tham gia xác định ranh giới, không ký vào biên bản ký giáp ranh và ranh giới không có tranh chấp thì đơn vị đo đạc, các bên liên quan còn lại và người dẫn đạc ký xác nhận vào biên bản.
Sau đó, đơn vị đo đạc chuyển Biên bản ký giáp ranh cho UBND cấp xã để thực hiện việc niêm yết, thông báo công khai tại trụ sở UBND và nhà văn hóa thôn nơi có đất.
Sau 15 ngày kể từ ngày thông báo, niêm yết hoặc sau 10 ngày kể từ ngày hàng xóm giáp ranh nhận được biên bản mà không ký xác nhận, đồng thời cũng không có văn bản thể hiện việc có tranh chấp ranh giới, mốc giới thửa đất thì đơn vị đo đạc cùng UBND cấp xã lập biên bản ghi nhận sự việc và ghi rõ lý do vắng mặt hoặc lý do không ký trong biên bản ký giáp ranh.
Ranh giới, mốc giới thửa đất được xác định theo biên bản ký giáp ranh đã lập và đơn vị đo đạc tiến hành đo đạc chi tiết, lập mảnh trích đo bản đồ địa chính.
UBND cấp xã kiểm tra, xác nhận và sử dụng mảnh trích đo bản đồ địa chính đã lập để giải quyết việc cấp sổ đỏ lần đầu cho người dân theo quy định.
Mẫu Biên bản ký giáp ranh mới nhất năm 2026
Mẫu Biên bản xác định ranh giới, mốc giới (thường gọi là Biên bản ký giáp ranh) được lập theo mẫu quy định tại Phụ lục số 12 ban hành kèm theo Thông tư số 26/2024/TT-BTNMT.
PHỤ LỤC SỐ 12
MẪU BẢN MÔ TẢ RANH GIỚI, MỐC GIỚI THỬA ĐẤT
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
—————
BẢN MÔ TẢ RANH GIỚI, MỐC GIỚI THỬA ĐẤT
Ngày…. tháng…. năm……., đơn vị đo đạc cùng với các bên liên quan và người dẫn đạc đã tiến hành xác định ranh giới, mốc giới thửa đất tại thực địa của (ông, bà, đơn vị) ……..…………………………………….. đang sử dụng đất tại …………………………………………………..…… (ghi chi tiết đến số nhà, ngách, ngõ, đường, tổ dân phố, thôn,…). Sau khi xem xét hiện trạng về sử dụng đất và ý kiến thống nhất của người sử dụng đất liền kề, người quản lý đất liền kề. Đơn vị đo đạc và các bên liên quan đã xác định ranh giới, mốc giới sử dụng đất và lập bản mô tả ranh giới, mốc giới sử dụng đất như sau:
SƠ HỌA RANH GIỚI, MỐC GIỚI THỬA ĐẤT
MÔ TẢ CHI TIẾT MỐC GIỚI, RANH GIỚI THỬA ĐẤT
(Ghi rõ vật liệu đánh dấu đỉnh thửa và địa vật, vật liệu là đường ranh giới)
– Từ điểm 1 đến điểm 2:..…., ví dụ: Điểm 1 dấu mốc là đinh sắt (góc ngã 3 tường xây, góc nhà, góc mép sân bê tông, tâm cột điện bê tông, cọc gỗ, dấu sơn…), ranh giới đi theo mép trong tường xây (mép ngoài, tim tường, mép trong rãnh nước,…) đến điểm 2 (mô tả cụ thể điểm 2);
– Từ điểm 2 đến điểm 3:……………………………………………………
– Từ điểm 4 đến điểm 5:……………………………………………………
Người sử dụng đất hoặc người quản lý đất liền kề ký xác nhận ranh giới, mốc giới sử dụng đất(1):
| STT | Tên người sử dụng đất, người quản lý đất liền kề (2) | Đồng ý (Ký tên) | Không đồng ý | |
| Lý do không đồng ý | Ký tên | |||
| 1 | ||||
| 2 | ||||
| 3 | ||||
| 4 | ||||
| … | ||||
Tình hình biến động ranh giới thửa đất (thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc thời điểm được cấp giấy chứng nhận trước đó) và tình hình tranh chấp đất đai: (Ghi có hay không có; tóm tắt các thay đổi nếu có):
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
| Người sử dụng đất (Ký, ghi rõ họ và tên) | Người dẫn đạc (Ký, ghi rõ họ và tên) | Đơn vị đo đạc(*) (Ký, ghi rõ họ và tên) |
Ghi chú:
(1) Ranh giới sử dụng đất, ranh giới quản lý đất giữa các bên được xác định là đã thỏa thuận thống nhất sau khi được người sử dụng đất liền kề hoặc người quản lý đất liền kề ký xác nhận đồng ý;
(2) Ghi họ và tên cá nhân hoặc họ và tên người đại diện nhóm người sử dụng đất hoặc tên tổ chức, tên cộng đồng dân cư, họ và tên người đại diện trong trường hợp đồng sử dụng đất. Trường hợp đất giao quản lý thì người quản lý đất chỉ ký trong trường hợp đất do tổ chức phát triển quỹ đất quản lý.
(*) Cán bộ đo đạc được đại diện đơn vị đo đạc để ký xác nhận.
Câu hỏi thường gặp
Hàng xóm có đơn tranh chấp đất thì phải làm sao?
Trường hợp hàng xóm có đơn tranh chấp ranh giới, mốc giới thửa đất thì cần phải làm rõ yêu cầu, nội dung tranh chấp, đồng thời chuẩn bị các tài liệu, chứng cứ chứng minh, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình và đề nghị cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo đúng quy định pháp luật.
Đất đang tranh chấp thì có làm sổ đỏ được không?
Điều 151 Luật Đất đai 2024 quy định về các trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong đó có trường hợp đất đang có tranh chấp. Do đó, nếu đất đang có tranh chấp thì không thể làm sổ đỏ được.
