Trong lĩnh vực quản lý xây dựng, không phải mọi công trình trước khi thi công đều bắt buộc phải xin giấy phép xây dựng. Quy định về các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng đã góp phần đơn giản hóa thủ tục hành chính, giảm bớt thời gian và chi phí, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân và doanh nghiệp trong quá trình triển khai công trình. Hãy cùng Luật sư Đoàn tìm hiểu về trường hợp này nhé!
8 Nhóm công trình được miễn giấy phép xây dựng
Khi chuẩn bị xây dựng một công trình, thủ tục xin giấy phép thường khiến nhiều gia chủ và chủ đầu tư lo ngại do phải thực hiện nhiều bước hành chính. Tuy nhiên, quy định của Luật Xây dựng hiện nay đã linh hoạt hơn khi xác định rõ 8 nhóm công trình được miễn giấy phép xây dựng. Việc nắm rõ các trường hợp này sẽ giúp bạn xác định công trình của mình có thuộc diện được miễn hay không, từ đó tiết kiệm đáng kể thời gian, chi phí và công sức trong quá trình triển khai.
Một trong những điểm mới quan trọng của Luật Xây dựng 2025 là mở rộng 8 nhóm công trình được miễn giấy phép xây dựng, trong đó có công trình thuộc dự án đầu tư công đặc biệt và nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng, cụ thể:
(1) Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp, cấp bách; công trình thuộc dự án đầu tư công đặc biệt; công trình thuộc dự án đầu tư theo thủ tục đầu tư đặc biệt; công trình xây dựng tạm theo quy định tại Luật này; công trình xây dựng tại khu vực đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật về đất đai;
(2) Công trình thuộc dự án đầu tư công được Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán Nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị – xã hội, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư xây dựng;
(3) Công trình xây dựng theo tuyến trên địa bàn từ hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên; công trình xây dựng theo tuyến ngoài khu vực được định hướng phát triển đô thị, được xác định theo quy hoạch đô thị và nông thôn hoặc quy hoạch chi tiết ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận phương án tuyến;
(4) Công trình trên biển thuộc dự án đầu tư xây dựng ngoài khơi đã được cấp có thẩm quyền giao khu vực biển để thực hiện dự án; cảng hàng không, công trình tại cảng hàng không, công trình bảo đảm hoạt động bay ngoài cảng hàng không;
(5) Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động;
(6) Công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi, Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh và đã được phê duyệt theo quy định;
(7) Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng có tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500 m2 và không thuộc một trong các khu vực: khu chức năng, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung thành phố; khu chức năng, khu dân cư nông thôn, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung đô thị thuộc tỉnh, thuộc thành phố, quy hoạch chung khu kinh tế, khu du lịch quốc gia; khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung xã; khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc;
(8) Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi mục đích và công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, bảo đảm yêu cầu về phòng cháy và chữa cháy, bảo vệ môi trường, khả năng kết nối hạ tầng kỹ thuật.
Điều kiện cụ thể cho nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng được miễn
Nhà ở dưới 7 tầng không phải trong mọi trường hợp đều bắt buộc làm giấy phép xây dựng nhà ở trước khi khởi công. Theo quy định của Luật Xây dựng hiện hành, một số công trình nhà ở riêng lẻ có quy mô nhỏ có thể được miễn thực hiện thủ tục này. Tuy nhiên, để được miễn cấp phép đúng quy định, công trình phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện cụ thể liên quan đến vị trí xây dựng, quy hoạch được phê duyệt và quy mô công trình theo quy định pháp luật.
Nhà ở riêng lẻ được miễn giấy phép xây dựng từ 01/01/2026 là nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng có tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500 m2 và không thuộc một trong các khu vực:
– Khu chức năng, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung thành phố;
– Khu chức năng, khu dân cư nông thôn, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung đô thị thuộc tỉnh, thuộc thành phố, quy hoạch chung khu kinh tế, khu du lịch quốc gia;
– Khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung xã; khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc.
Công trình nào vẫn phải thông báo khi miễn giấy phép?
Việc được miễn giấy phép xây dựng không có nghĩa là chủ đầu tư có thể tự do khởi công mà không cần thực hiện bất kỳ thủ tục nào. Trên thực tế, đối với một số công trình thuộc diện miễn phép, chủ đầu tư vẫn phải gửi thông báo về thời điểm khởi công kèm theo hồ sơ thiết kế đến cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền. Nếu bỏ qua yêu cầu này, bạn vẫn có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định hiện hành.
Căn cứ Điều 43 Luật Xây dựng 2025, trước khi khởi công, chủ đầu tư thường phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp. Tuy nhiên, Luật cũng quy định một số trường hợp đặc thù được miễn giấy phép nhằm giảm thủ tục hành chính nhưng vẫn đảm bảo quản lý xây dựng. Các công trình này bao gồm công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng khẩn cấp hoặc cấp bách, công trình thuộc dự án đầu tư công đặc biệt, công trình thực hiện theo thủ tục đầu tư đặc biệt và công trình xây dựng tạm theo quy định của pháp luật.
Ngoài ra, các công trình xây dựng trên đất phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh cũng không phải xin giấy phép. Các dự án đầu tư công do cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tư cũng nằm trong diện miễn giấy phép. Thêm vào đó, các công trình xây dựng theo tuyến đi qua từ hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên hoặc nằm ngoài khu vực định hướng phát triển đô thị, nông thôn đã được phê duyệt cũng được miễn giấy phép. Quy định này giúp chủ đầu tư thuận lợi trong khởi công, đồng thời cơ quan quản lý vẫn kiểm soát được hoạt động xây dựng.
Mẫu thông báo khởi công cho công trình miễn phép
Trước khi tiến hành thi công, chủ đầu tư của các công trình thuộc diện miễn giấy phép xây dựng vẫn phải thực hiện thủ tục thông báo khởi công theo quy định của Luật Xây dựng. Việc sử dụng không đúng mẫu văn bản hoặc kê khai thiếu nội dung cần thiết có thể gây phát sinh vướng mắc pháp lý và làm chậm tiến độ công trình. Nội dung dưới đây sẽ cung cấp mẫu thông báo khởi công mới nhất cùng những hướng dẫn quan trọng để doanh nghiệp và cá nhân thực hiện thủ tục đúng quy định.
Câu hỏi thường gặp
Quy định mới đã mở rộng phạm vi các công trình được miễn giấy phép xây dựng. Theo đó, nhà ở riêng lẻ cao dưới 7 tầng, có tổng diện tích sàn dưới 500 m² và không thuộc các khu vực đặc thù như khu di tích lịch sử, khu bảo tồn hoặc khu vực đã có quy hoạch chi tiết về kiến trúc đều có thể được miễn thủ tục xin phép, независимо là ở đô thị hay nông thôn.
Bên cạnh việc đơn giản hóa thủ tục ở giai đoạn đầu, quy định cũng tăng cường công tác hậu kiểm. Mặc dù không phải xin giấy phép xây dựng, chủ đầu tư vẫn có trách nhiệm gửi thông báo khởi công đến cơ quan quản lý có thẩm quyền. Trường hợp không thực hiện thông báo hoặc xây dựng không đúng quy hoạch, chủ đầu tư vẫn có thể bị xử phạt hành chính với mức phạt đáng kể.
Ngoài ra, các quy định hiện hành đã xác định rõ những khu vực bắt buộc quản lý chặt chẽ về kiến trúc và những khu vực được áp dụng cơ chế thông thoáng hơn. Điều này giúp người dân và doanh nghiệp dễ dàng xác định quyền lợi, nghĩa vụ và chủ động hơn trong quá trình chuẩn bị xây dựng.
Việc xây dựng sai so với giấy phép được coi là hành vi vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, và các hình thức xử phạt được quy định cụ thể nhằm đảm bảo trật tự đô thị và an toàn công trình. Theo Luật Xử lý vi phạm hành chính 2020, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ áp dụng các biện pháp từ cảnh cáo đến phạt tiền, thậm chí buộc tháo dỡ phần xây dựng sai phép nếu vi phạm nghiêm trọng.
Cụ thể, Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định mức phạt tiền đối với cá nhân từ 40 triệu đồng đến 100 triệu đồng tùy theo mức độ sai sót, như xây dựng vượt diện tích cho phép hoặc thay đổi kết cấu chính mà không được phê duyệt. Đối với tổ chức, mức phạt có thể gấp đôi, lên đến 200 triệu đồng, nhằm tăng tính răn đe. Ngoài phạt tiền, người vi phạm còn phải chịu trách nhiệm khôi phục hiện trạng ban đầu, bao gồm chi phí tháo dỡ và bồi thường thiệt hại nếu gây ảnh hưởng đến công trình lân cận. Việc xử phạt không chỉ dừng lại ở khía cạnh tài chính mà còn có thể dẫn đến đình chỉ thi công tạm thời, ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ dự án.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 23 Nghị định 68/2017/NĐ-CP về quản lý, phát triển cụm công nghiệp:
“Điều 23. Thuê đất, cấp giấy phép xây dựng trong cụm công nghiệp
Các công trình xây dựng trong cụm công nghiệp đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 và được thẩm định thiết kế thì được miễn giấy phép xây dựng. Trong trường hợp này, tổ chức, cá nhân có trách nhiệm thông báo thời điểm khởi công bằng văn bản kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng đến Ủy ban nhân dân cấp huyện để theo dõi, lưu hồ sơ.”
Theo quy định mới, nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500m² thuộc một số khu vực nhất định sẽ không phải xin giấy phép xây dựng.
