Quy định xin giấy phép xây dựng nhà ở có gì mới hiện nay?

Trong bối cảnh đô thị hóa ngày càng nhanh, việc xây dựng nhà ở không chỉ dừng lại ở nhu cầu cá nhân mà còn phải tuân thủ các quy định của pháp luật. Quy định xin giấy phép xây dựng nhà ở được ban hành nhằm đảm bảo trật tự xây dựng, an toàn công trình cũng như sự đồng bộ trong quy hoạch đô thị. Việc nắm rõ và thực hiện đúng các quy định này sẽ giúp chủ đầu tư tránh được rủi ro pháp lý, tiết kiệm thời gian và chi phí trong quá trình xây dựng. Cùng Luật sư Đoàn tìm hiểu chi tiết về quy định này dưới đây.

Quy định xây dựng nhà ở đô thị 

Để hiểu rõ hơn các yêu cầu pháp lý và kỹ thuật khi xây dựng nhà ở trong khu vực thành phố, trước hết cần tìm hiểu quy định xây dựng nhà ở đô thị, bởi đây là cơ sở quan trọng giúp đảm bảo công trình được triển khai đúng quy hoạch, an toàn và phù hợp với hạ tầng chung.

Căn cứ quy định tại Điều 93 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi bởi khoản 32 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 và điểm i khoản 1 Điều 57 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024 quy định về điều kiện để được cấp giấy phép xây dựng nhà ở tại đô thị như sau:

(1) Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị gồm:

– Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành;

– Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử – văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;

– Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện theo quy định tại khoản 7 Điều 79 Luật Xây dựng 2014;

– Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 1 Điều 95 Luật Xây dựng 2014, Điều 96 Luật Xây dựng 2014 và Điều 97 Luật Xây dựng 2014.

(2) Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải đáp ứng các điều kiện quy định tại (1) và phù hợp với quy hoạch tiết theo pháp luật về đô thị và nông thôn;

Đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định thì phải phù hợp với quy hoạch chi tiết theo pháp luật về đô thị và nông thôn hoặc thiết kế đô thị riêng hoặc quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành

Quy định xây dựng nhà ở nông thôn 

Bên cạnh khu vực đô thị, việc xây dựng nhà ở tại vùng nông thôn cũng cần tuân thủ những nguyên tắc riêng nhằm phù hợp với quy hoạch và điều kiện thực tế địa phương, vì vậy việc tìm hiểu quy định xây dựng nhà ở nông thôn là cần thiết để đảm bảo công trình hợp pháp, an toàn và sử dụng lâu dài.

Theo quy định tại Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014 (đã được sửa đổi, bổ sung theo khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng năm 2020), pháp luật đã xác định rõ những trường hợp nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn được miễn giấy phép xây dựng. Cụ thể, các công trình xây dựng cấp IV hoặc nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 7 tầng, nằm tại khu vực chưa có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết điểm dân cư nông thôn được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì không bắt buộc phải xin giấy phép xây dựng. Tương tự, nhà ở riêng lẻ tại vùng miền núi, hải đảo, nơi chưa có quy hoạch đô thị hay quy hoạch khu chức năng cũng thuộc diện được miễn, ngoại trừ các công trình xây dựng trong khu bảo tồn hoặc khu di tích lịch sử – văn hóa.

Dựa trên các quy định này, có thể phân biệt rõ các trường hợp như sau:

Trường hợp được miễn giấy phép xây dựng gồm:

• Nhà ở riêng lẻ tại nông thôn dưới 7 tầng, thuộc khu vực chưa có quy hoạch được phê duyệt.
• Nhà ở riêng lẻ tại miền núi, hải đảo không nằm trong khu vực có quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch xây dựng khu chức năng.
• Công trình xây dựng cấp IV.

Trường hợp bắt buộc phải xin giấy phép xây dựng bao gồm:

• Nhà ở riêng lẻ tại nông thôn dưới 7 tầng nhưng nằm trong khu vực đã có quy hoạch đô thị, quy hoạch khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết điểm dân cư nông thôn.
• Nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa.
• Nhà ở riêng lẻ tại nông thôn có quy mô từ 7 tầng trở lên

Quy định xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ 

Để đảm bảo việc xây dựng nhà ở phù hợp với pháp luật, an toàn về kỹ thuật và đúng quy hoạch, việc tìm hiểu quy định về xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ là bước quan trọng giúp chủ nhà thực hiện các thủ tục pháp lý cần thiết, đồng thời tránh các rủi ro phát sinh trong quá trình thi công.

Theo Điều 93 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi bởi Luật Xây dựng sửa đổi 2020 và Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024 (có hiệu lực từ 1/7/2025) quy định điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ như sau:

(1) Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị gồm:

– Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt và quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành;

– Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử – văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;

– Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện theo quy định tại khoản 7 Điều 79 Luật Xây dựng 2014;

– Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 1 Điều 95, Điều 96 và Điều 97 Luật Xây dựng 2014.

(2) Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải đáp ứng các điều kiện quy định tại (1) và phù hợp với quy hoạch chi tiết theo pháp luật về đô thị và nông thôn; đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định thì phải phù hợp với quy hoạch chi tiết theo pháp luật về đô thị và nông thôn hoặc thiết kế đô thị riêng hoặc quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

(3) Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn.

Điều kiện cấp giấy phép xây dựng nhà ở mới nhất năm 2025 là gì?

Để chủ đầu tư nắm rõ các yêu cầu pháp lý trước khi tiến hành thi công, điều quan trọng là phải tìm hiểu kỹ điều kiện cấp giấy phép xây dựng nhà ở mới nhất năm 2025 là gì, giúp đảm bảo hồ sơ hợp lệ và công trình được thực hiện đúng quy định hiện hành.

Căn cứ theo Điều 94 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi bởi khoản 33 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, khoản 1 Điều 57 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024 quy định điều kiện cấp giấy phép xây dựng có thời hạn như sau:

[1] Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng có thời hạn gồm:

– Thuộc khu vực có quy hoạch theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

– Phù hợp với quy mô, thời hạn công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định đối với từng khu vực theo yêu cầu quản lý, phát triển và phù hợp với thời hạn quy hoạch;

– Phù hợp với mục đích sử dụng đất được xác định tại giấy tờ hợp pháp về đất đai của người đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn;

– Khi hết thời hạn tồn tại của công trình ghi trong giấy phép xây dựng có thời hạn và cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyết định thu hồi đất, chủ đầu tư cam kết tự phá dỡ công trình, nếu không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí cho việc phá dỡ. Trường hợp quá thời hạn này mà quy hoạch theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn chưa thực hiện được, chủ đầu tư được tiếp tục sử dụng công trình cho đến khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyết định thu hồi đất. Việc hỗ trợ khi phá dỡ được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

[2] Công trình xây dựng được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 94 Luật Xây dựng 2014 và các khoản 3, 4 và 5 Điều 91 Luật Xây dựng 2014

[3] Nhà ở riêng lẻ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 94 Luật Xây dựng 2014 và các điểm b, c và d khoản 1 Điều 93 Luật Xây dựng 2014

[4] Đối với công trình xây dựng, nhà ở riêng lẻ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn, khi hết thời hạn tồn tại của công trình ghi trong giấy phép xây dựng mà quy hoạch theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn có điều chỉnh kéo dài thời hạn thì cơ quan đã cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm thông báo về việc gia hạn thời gian tồn tại của công trình. Trường hợp chủ đầu tư tiếp tục có nhu cầu xây dựng mới hoặc sửa chữa, cải tạo thì thực hiện cấp giấy phép xây dựng có thời hạn theo yêu cầu quản lý, phát triển và phù hợp với thời hạn của quy hoạch điều chỉnh.

[5] Đối với công trình xây dựng, nhà ở riêng lẻ thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều 94 Luật Xây dựng 2014 và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho việc xây dựng mới mà chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo.

Trường hợp sau 03 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố mà không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 94 Luật Xây dựng 2014.

Hồ sơ đầy đủ để xin giấy phép xây dựng nhà ở ở huyện/ tỉnh nào?

Trước khi nộp đơn xin giấy phép xây dựng, bạn cần chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ theo quy định pháp luật để đảm bảo thủ tục được giải quyết nhanh chóng – vì vậy hồ sơ đầy đủ để xin giấy phép xây dựng nhà ở ở huyện/tỉnh nào luôn là nội dung cần tìm hiểu kỹ trước khi thực hiện.

Điều 95 Luật Xây dựng năm 2014, sửa đổi năm 2020, Điều 55 Nghị định 175/2014/NĐ-CP quy định thành phần hồ sơ với công trình không theo tuyến gồm:

(1) Đơn xin cấp giấy phép xây dựng.

(2) Một trong những giấy tờ hợp pháp về đất đai như Giấy chứng nhận, Quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền…

(3) 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng trong hồ sơ thiết kế xây dựng gồm:

Bản vẽ tổng mặt bằng toàn dự án, mặt bằng định vị công trình trên lô đất;

Bản vẽ kiến trúc các mặt bằng, các mặt đứng và mặt cắt chủ yếu của công trình;

Bản vẽ mặt bằng, mặt cắt móng;

(4) Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.

Lưu ý:

Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải đáp ứng các điều kiện quy định và phù hợp với quy hoạch chi tiết theo pháp luật về đô thị và nông thôn; đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định thì phải phù hợp với quy hoạch chi tiết theo pháp luật về đô thị và nông thôn hoặc thiết kế đô thị riêng hoặc quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành (khoản 2 Điều 93 Luật Xây dựng năm 2014, sửa đổi bởi khoản 1 Điều 57 Luật Quy hoạch đô thị năm 2024).

Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn (khoản 3 Điều 93 Luật Xây dựng năm 2014, sửa đổi bởi khoản 1 Điều 57 Luật Quy hoạch đô thị năm 2024)

Tùy vào điều kiện cụ thể của địa phương, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương công bố mẫu bản vẽ thiết kế để hộ gia đình, cá nhân tham khảo khi tự lập thiết kế xây dựng.

Từ 1/7/2025, thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở nông thôn (đối với công trình có yêu cầu) sẽ tập trung tại UBND cấp xã (thay vì cấp huyện), hồ sơ bao gồm đơn, giấy tờ đất (sổ đỏ/quyết định giao đất), bản vẽ thiết kế và bản cam kết an toàn (nếu có công trình liền kề).

Câu hỏi thường gặp