Thực tế hiện nay, tình trạng xây dựng nhà ở sai phép vẫn diễn ra khá phổ biến. Nhiều hộ gia đình, cá nhân khi xây dựng nhà ở đã tự ý cơi nới diện tích, xây dựng thêm hạng mục công trình hoặc xây dựng vượt tầng, vượt tum… so với Giấy phép xây dựng (GPXD) được cấp. Đáng chú ý, không ít trường hợp xuất phát từ nhận thức chủ quan cho rằng cơi nới thêm một chút cũng không sao, cứ xây trước rồi xin hợp thức sau,… Tuy nhiên, đây là nhận thức sai lầm, bởi việc xây dựng nhà ở sai phép là hành vi vi phạm pháp luật và sẽ bị xử lý theo quy định.
Trong bài viết này, Luật sư Đoàn sẽ chia sẻ quy định pháp luật hiện hành về việc xử lý đối với trường hợp xây dựng nhà ở sai phép.
Nhà ở xây dựng sai phép là gì
Giấy phép xây dựng (GPXD) là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.
Theo quy định pháp luật xây dựng, trừ các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng, trước khi tiến hành khởi công xây dựng nhà ở, chủ đầu tư phải làm thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng.
Khoản 4 Điều 12 Luật Xây dựng năm 2014, sửa đổi bổ sung năm 2020 quy định về các hành vi bị nghiêm cấm, trong đó có hành vi xây dựng công trình không đúng với giấy phép xây dựng được cấp.
“4. Xây dựng công trình không đúng quy hoạch đô thị và nông thôn, trừ trường hợp có giấy phép xây dựng có thời hạn; vi phạm chỉ giới xây dựng, cốt xây dựng; xây dựng công trình không đúng với giấy phép xây dựng được cấp.”
Khoản 17 Điều 16 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng quy định:
“17. Trường hợp xây dựng không đúng giấy phép xây dựng được cấp nhưng không thuộc trường hợp phải điều chỉnh giấy phép xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng thì không bị coi là hành vi xây dựng sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp.”
Căn cứ vào các quy định pháp luật nêu trên, có thể hiểu xây dựng nhà ở sai phép là hành vi xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng được cấp, thuộc trường hợp phải điều chỉnh giấy phép xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng nhưng không thực hiện điều chỉnh theo quy định.
- Ví dụ: xây vượt số tầng được cấp phép, tăng thêm diện tích xây dựng, chiều cao công trình,…
Mức phạt đối với nhà ở xây dựng sai phép
Nghị định số 16/2022/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính về trật tự xây dựng, trong đó tại Khoản 6, Điều 16 quy định về xử phạt đối với hành vi xây dựng nhà ở sai phép, cụ thể:
6. Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng mới như sau:
a) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;
b) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác;
c) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng.
Như vậy, trường hợp xây dựng nhà ở sai phép sẽ bị xử phạt hành chính với mức phạt từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng. Trường hợp xây dựng nhà ở sai phép trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa thì bị phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng.
Lưu ý: Mức phạt tiền nêu trên áp dụng đối với tổ chức vi phạm. Trường hợp cá nhân vi phạm, mức phạt tiền bằng ½ mức phạt tiền đối với tổ chức.
- Ví dụ: Ông Nguyễn Văn A xây dựng nhà ở sai phép, theo quy định tại điểm a khoản 6 Điều 16 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP nêu trên, ông A bị phạt tiền từ 15 triệu đến 30 triệu đồng.
Nhà ở xây dựng sai phép có bị phá dỡ không?
Bên cạnh việc bị phạt tiền, xây dựng nhà ở sai phép còn có thể bị buộc phải tháo dỡ, căn cứ theo quy định tại điểm c, khoản 15 Điều 16 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP
“15. Biện pháp khắc phục hậu quả:
…
c) Buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm với các hành vi quy định tại khoản 4, khoản 6, khoản 7, khoản 8 (mà hành vi vi phạm đã kết thúc), khoản 9, khoản 10, khoản 12, khoản 13 Điều này.”
Như vậy, căn cứ quy định nêu trên, trường hợp nhà ở xây dựng sai phép, ngoài việc bị phạt tiền, còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc phá dỡ công trình, phần công trình vi phạm.
Câu hỏi thường gặp
Thời hiệu xử phạt nhà ở sai phép
Theo quy định tại Điều 5 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP, thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi xây dựng nhà ở sai phép là 02 năm, kể từ ngày ngày hoàn thành xây dựng được ghi trong hợp đồng thi công xây dựng công trình (nếu có) hoặc ngày đưa nhà ở vào sử dụng.
Nhà ở sai phép có làm sổ đỏ được không?
Nhà ở xây dựng sai phép vẫn có thể làm sổ đỏ được. Tuy nhiên, chủ sở hữu nhà ở phải nộp phạt và phải phá dỡ công trình, phần công trình vi phạm theo quy định.
