Hồ sơ xin giấy phép xây dựng nhà ở cần chuẩn bị những gì?

Trong bối cảnh nhu cầu xây dựng nhà ở ngày càng gia tăng, việc nắm rõ hồ sơ xin giấy phép xây dựng nhà ở là bước khởi đầu quan trọng giúp quá trình thi công diễn ra thuận lợi và đúng quy định pháp luật. Chuẩn bị đầy đủ, chính xác các giấy tờ cần thiết không chỉ giúp chủ đầu tư tiết kiệm thời gian, chi phí mà còn tránh được những rủi ro pháp lý phát sinh trong quá trình xây dựng. Cùng luật sư Đoàn tìm hiểu chi tiết dưới đây.

Hồ sơ xin giấy phép xây dựng nhà ở 

Để quá trình xây dựng nhà ở được cơ quan chức năng xem xét và phê duyệt nhanh chóng, việc chuẩn bị hồ sơ xin cấp phép xây dựng nhà ở đầy đủ và đúng quy định là yêu cầu bắt buộc mà chủ đầu tư cần đặc biệt lưu ý.

Điều 95 Luật Xây dựng năm 2014, sửa đổi năm 2020, Điều 55 Nghị định 175/2014/NĐ-CP quy định thành phần hồ sơ với công trình không theo tuyến gồm:

(1) Đơn xin cấp giấy phép xây dựng.

(2) Một trong những giấy tờ hợp pháp về đất đai như Giấy chứng nhận, Quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền…

(3) 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng trong hồ sơ thiết kế xây dựng gồm:

Bản vẽ tổng mặt bằng toàn dự án, mặt bằng định vị công trình trên lô đất;

Bản vẽ kiến trúc các mặt bằng, các mặt đứng và mặt cắt chủ yếu của công trình;

Bản vẽ mặt bằng, mặt cắt móng;

(4) Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.

Lưu ý:

Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải đáp ứng các điều kiện quy định và phù hợp với quy hoạch chi tiết theo pháp luật về đô thị và nông thôn; đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định thì phải phù hợp với quy hoạch chi tiết theo pháp luật về đô thị và nông thôn hoặc thiết kế đô thị riêng hoặc quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành (khoản 2 Điều 93 Luật Xây dựng năm 2014, sửa đổi bởi khoản 1 Điều 57 Luật Quy hoạch đô thị năm 2024).

Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn (khoản 3 Điều 93 Luật Xây dựng năm 2014, sửa đổi bởi khoản 1 Điều 57 Luật Quy hoạch đô thị năm 2024)

Tùy vào điều kiện cụ thể của địa phương, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương công bố mẫu bản vẽ thiết kế để hộ gia đình, cá nhân tham khảo khi tự lập thiết kế xây dựng.

Các bước nộp hồ sơ xin giấy phép xây dựng nhà ở ở quận nào? 

Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở theo quy định, bước tiếp theo mà người dân và chủ đầu tư cần quan tâm chính là các bước nộp hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở. Việc hiểu rõ trình tự thực hiện, cơ quan tiếp nhận, thời gian giải quyết cũng như các lưu ý trong từng bước sẽ giúp quá trình xin cấp phép diễn ra thuận lợi, hạn chế sai sót và tránh phát sinh việc bổ sung, điều chỉnh hồ sơ nhiều lần.

Từ 1/7/2025, thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở nông thôn (đối với công trình có yêu cầu) sẽ tập trung tại UBND cấp xã (thay vì cấp huyện), hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở bao gồm đơn, giấy tờ đất (sổ đỏ/quyết định giao đất), bản vẽ thiết kế và bản cam kết an toàn (nếu có công trình liền kề).

Căn cứ Điều 102, khoản 3 Điều 103 Luật Xây dựng năm 2014, khoản 1 Điều 4 Nghị định 140/2025/NĐ-CP (có hiệu lực đến ngày 01/03/2027), thủ tục xin giấy phép xây dựng gồm các bước sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ

Chủ đầu tư (hộ gia đình, cá nhân) nộp tại Trung tâm phục vụ hành chính công hoặc Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính của Ủy ban nhân dân cấp xã.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

– Người tiếp nhận có trách nhiệm tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ.

– Nếu hồ sơ đầy đủ, đúng quy định thì ghi giấy biên nhận và trao cho người nộp.

– Nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa đúng thì hướng dẫn chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ theo đúng quy định.

Bước 3: Giải quyết yêu cầu

Bước 4: Trả kết quả

Mẫu đơn xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở lấy ở đâu? 

Hiện nay, Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng được sử dụng theo mẫu mới nhất ban hành kèm theo Nghị định 175/2024/NĐ-CP. Mẫu đơn này được áp dụng thống nhất trên phạm vi cả nước, nhằm bảo đảm việc thực hiện thủ tục xin cấp phép xây dựng đúng quy định và phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành.

Mẫu đơn xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở hiện nay có thể được lấy từ Cổng dịch vụ công quốc gia, website của UBND tỉnh/thành phố hoặc Bộ Xây dựng, hoặc trực tiếp tại Bộ phận Một cửa của UBND xã/phường nơi xây dựng. Người dân nên sử dụng mẫu đơn mới nhất ban hành theo quy định pháp luật hiện hành để đảm bảo hồ sơ hợp lệ khi nộp xin cấp phép.

Các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất cần chuẩn bị gì? 

Bên cạnh đơn đề nghị và bản vẽ thiết kế, việc chuẩn bị các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất là nội dung quan trọng trong hồ sơ xin giấy phép xây dựng, giúp cơ quan có thẩm quyền xác định tính hợp pháp của thửa đất trước khi xem xét cấp phép xây dựng.

Căn cứ Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thì giấy chứng nhận và giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định như sau:

Loại giấy tờ

Giấy chứng nhận

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

2. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

– Khái niệm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của các luật có liên quan được thực hiện theo quy định của Luật Đất đai 2024 có giá trị pháp lý tương đương như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại Luật Đất đai 2024

– Lợi ích của việc có Giấy chứng nhận:

+ Thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

+ Căn cứ xác định loại đất.

+ Căn cứ xác nhận ai là người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở.

+ Là căn cứ để bồi thường khi thu hồi đất.

+ Là căn cứ để thực hiện giải quyết tranh chấp đất đai.

+ Là thành phần hồ sơ đăng ký biến động (hồ sơ sang tên,…).

Giấy tờ về quyền sử dụng đất

1.Những giấy tờ về quyền được sử dụng được lập trước ngày 15/10/1993 sau đây: 

+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

+ Một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất, gồm: Bằng khoán điền thổ; Văn tự đoạn mãi bất động sản có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ; Văn tự mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, đổi nhà ở, thừa kế nhà ở mà gắn liền với đất ở có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ; Bản di chúc hoặc giấy thỏa thuận tương phân di sản về nhà ở được cơ quan thuộc chế độ cũ chứng nhận; Giấy phép cho xây cất nhà ở; Giấy phép hợp thức hóa kiến trúc của cơ quan thuộc chế độ cũ cấp; Bản án của Tòa án thuộc chế độ cũ đã có hiệu lực thi hành;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính;

+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đã sử dụng đất trước ngày 15/10/1993;

+ Sổ mục kê, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 mà có tên người sử dụng đất;

+ Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị 299/TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký ruộng đất trong cả nước do cơ quan nhà nước đang quản lý mà có tên người sử dụng đất, bao gồm: Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp; Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, cấp tỉnh lập; Đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất; Giấy tờ về việc chứng nhận đã đăng ký quyền sử dụng đất của Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh cấp cho người sử dụng đất;

+ Giấy tờ về việc kê khai, đăng ký nhà cửa được Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh xác nhận mà trong đó có ghi diện tích đất có nhà;

+ Giấy tờ của đơn vị quốc phòng giao đất cho cán bộ, chiến sĩ làm nhà ở theo Chỉ thị 282/CT-QP ngày 11/7/1991 của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng mà việc giao đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất làm nhà ở của cán bộ, chiến sĩ trong quy hoạch đất quốc phòng đã được phê duyệt tại thời điểm giao đất;

+ Dự án hoặc danh sách hoặc văn bản về việc di dân đi xây dựng khu kinh tế mới, di dân tái định cư được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan có thẩm quyền phê duyệt mà có tên người sử dụng đất;

+ Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; giấy tờ về việc xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép;

+ Giấy tờ tạm giao đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh; Đơn đề nghị được sử dụng đất được Ủy ban nhân dân cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt, chấp thuận trước ngày 01/7/1980 hoặc được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh phê duyệt, chấp thuận;

+ Giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất cho cơ quan, tổ chức để bố trí đất cho cán bộ, công nhân viên tự làm nhà ở hoặc xây dựng nhà ở để phân hoặc cấp cho cán bộ, công nhân viên bằng vốn không thuộc ngân sách nhà nước hoặc do cán bộ, công nhân viên tự đóng góp xây dựng;

+ Giấy tờ khác về quyền sử dụng đất có trước ngày 15/10/1993 do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định phù hợp với thực tiễn của địa phương.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có giấy tờ của nông, lâm trường quốc doanh về việc giao đất để làm nhà ở hoặc làm nhà ở kết hợp với sản xuất nông, lâm nghiệp trước ngày 01/7/2004.

3. Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết gắn liền với đất;

4. Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.

5. Giấy tờ về việc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo đúng quy định của pháp luật từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/8/2024.

6. Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.

7. Hộ gia đình, cá nhân có bản sao một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản (1), (2), (3), (4), (5) và (6) mà bản gốc giấy tờ đã bị thất lạc và cơ quan nhà nước không còn lưu giữ hồ sơ quản lý việc cấp loại giấy tờ này, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng ổn định, không có tranh chấp.

8. Đất có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất là đất sử dụng chung cho cộng đồng dân cư.

Mẫu hồ sơ xin phép xây dựng nhà ở 

Theo quy định hiện hành, Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng đang được áp dụng theo mẫu chuẩn mới nhất ban hành kèm theo Nghị định 175/2024/NĐ-CP. Mẫu đơn này được sử dụng thống nhất trên toàn quốc, nhằm bảo đảm thủ tục xin cấp phép xây dựng được thực hiện đúng trình tự và phù hợp với quy định của pháp luật.

Câu hỏi thường gặp