Trong quá trình xây dựng nhà ở hoặc công trình, không phải trường hợp nào cũng cần xin giấy phép, vì pháp luật Việt Nam đã quy định một số trường hợp được miễn nhằm đơn giản hóa thủ tục và tạo thuận lợi cho người dân. Tuy nhiên, việc miễn giấy phép không đồng nghĩa với việc xây dựng tùy ý, mà vẫn phải tuân thủ quy hoạch và các quy chuẩn kỹ thuật liên quan. Do đó, việc tìm hiểu kỹ quy định trước khi khởi công sẽ giúp tiết kiệm thời gian, chi phí và tránh các rủi ro pháp lý không đáng có. Hãy cùng Luật sư Đoàn tìm hiểu chi tiết dưới đây.
Luật xây dựng quy định thế nào?
Vào ngày 10/12/2025, Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam khóa XV, tại Kỳ họp thứ 10, đã chính thức thông qua Luật Xây dựng 2025 (Luật số 135/2025/QH15). Luật này sẽ có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2026.
Bỏ giấy phép xây dựng khi nào?
Việc xin giấy phép xây dựng lâu nay được xem là bước bắt buộc trong quá trình triển khai công trình. Tuy nhiên, với những quy định mới, nhiều trường hợp đã không phải xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở hay công trình xây dựng, giúp rút ngắn thủ tục hành chính và tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân.
Các trường hợp miễn giấy phép xây dựng mới nhất
Theo quy định mới nhất, không phải mọi công trình đều bắt buộc xin giấy phép xây dựng. Một số trường hợp đặc thù đã được miễn giấy phép xây dựng, giúp đơn giản hóa thủ tục và tiết kiệm thời gian cho chủ đầu tư. Dưới đây là những trường hợp miễn giấy phép xây dựng mới nhất mà bạn cần nắm rõ.
Theo đó, tại khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025 quy định thì trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng trừ các trường hợp sau đây:
(1) Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp, cấp bách; công trình thuộc dự án đầu tư công đặc biệt; công trình thuộc dự án đầu tư theo thủ tục đầu tư đặc biệt; công trình xây dựng tạm theo quy định tại Luật này; công trình xây dựng tại khu vực đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật về đất đai;
(2 Công trình thuộc dự án đầu tư công được Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị – xã hội, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư xây dựng;
(3) Công trình xây dựng theo tuyến trên địa bàn từ hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên; công trình xây dựng theo tuyến ngoài khu vực được định hướng phát triển đô thị, được xác định theo quy hoạch đô thị và nông thôn hoặc quy hoạch chi tiết ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận phương án tuyến;
(4) Công trình trên biển thuộc dự án đầu tư xây dựng ngoài khơi đã được cấp có thẩm quyền giao khu vực biển để thực hiện dự án; cảng hàng không, công trình tại cảng hàng không, công trình bảo đảm hoạt động bay ngoài cảng hàng không;
(5) Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động;
(6) Công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi, Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh và đã được phê duyệt theo quy định;
(7) Công trình xây dựng cấp IV, công trình nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng có tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500m2 và không thuộc một trong các khu vực: khu chức năng, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung thành phố; khu chức năng, khu dân cư nông thôn, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung đô thị thuộc tỉnh, thuộc thành phố, quy hoạch chung khu kinh tế, khu du lịch quốc gia; khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung xã; khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc;
(8) Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi mục đích và công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, bảo đảm yêu cầu về phòng cháy và chữa cháy, bảo vệ môi trường, khả năng kết nối hạ tầng kỹ thuật.
Lưu ý: Trước khi khởi công xây dựng, chủ đầu tư xây dựng công trình quy định tại các điểm a, b, c, d, đ, e, g và h khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025 phải thực hiện gửi thông báo khởi công xây dựng (trừ công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng khẩn cấp, cấp bách, công trình xây dựng tạm quy định tại (1), công trình nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân) đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng có thẩm quyền tại địa phương nơi công trình được xây dựng theo phân cấp của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để quản lý, cụ thể như sau:
– Gửi thông báo khởi công xây dựng đối với công trình quy định tại (2) và (3);
– Gửi thông báo khởi công xây dựng kèm theo hồ sơ tương ứng với hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định (không bao gồm Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng) đối với công trình quy định tại các điểm a, d, đ, e, g và h khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025.
3 Trường hợp không phải xin giấy phép xây dựng
Không phải công trình nào cũng bắt buộc phải xin giấy phép xây dựng. Theo quy định hiện hành, có một số tình huống cụ thể mà chủ đầu tư không cần xin giấy phép xây dựng. Dưới đây là 3 trường hợp điển hình mà bạn nên biết để tránh mất thời gian và thủ tục không cần thiết.
Theo quy định mới nhất (Luật Xây dựng 2014, sửa đổi 2020 và các quy định cập nhật đến 2026), 3 trường hợp tiêu biểu được miễn giấy phép xây dựng bao gồm: (1) Nhà ở riêng lẻ tại nông thôn dưới 7 tầng, chưa có quy hoạch chi tiết; (2) Công trình sửa chữa, cải tạo nội thất hoặc mặt ngoài không tiếp giáp đường chính; (3) Công trình thuộc dự án đầu tư công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Câu hỏi thường gặp
Các công trình xây dựng bên trong khu công nghiệp, khu chế xuất hoặc khu công nghệ cao thường được miễn giấy phép xây dựng nếu đã có quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Việc này giúp doanh nghiệp rút ngắn thời gian triển khai hạ tầng, nhà xưởng và đảm bảo hoạt động sản xuất kinh doanh không bị gián đoạn. Tuy nhiên, chủ đầu tư vẫn phải tuân thủ các quy định về an toàn lao động, phòng cháy chữa cháy và môi trường.
Một số nhà ở riêng lẻ cũng được miễn giấy phép xây dựng, đặc biệt là những công trình có quy mô nhỏ, nằm trong khu vực đã có quy hoạch chi tiết xây dựng được phê duyệt, hoặc tuân thủ các tiêu chuẩn về khoảng lùi, chiều cao, mật độ xây dựng. Quy định này giúp người dân tiết kiệm thủ tục hành chính nhưng vẫn phải đảm bảo an toàn và phù hợp với kiến trúc xung quanh.
Các công trình hạ tầng kỹ thuật như đường nội bộ, hệ thống cấp thoát nước, trạm biến áp, hệ thống điện nhẹ… trong khu dân cư, khu công nghiệp hoặc dự án đầu tư được phê duyệt có thể được miễn giấy phép xây dựng. Điều này nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc triển khai nhanh chóng các công trình phục vụ nhu cầu sinh hoạt và sản xuất, đồng thời vẫn đảm bảo các tiêu chuẩn kỹ thuật và an toàn.
Việc xây dựng nhà cấp 4 có phải xin giấy phép hay không phụ thuộc vào vị trí và diện tích xây dựng. Nếu nhà cấp 4 được xây trên đất đã có quy hoạch chi tiết và đảm bảo các yêu cầu về mật độ, khoảng lùi, chiều cao, chủ đầu tư có thể được miễn giấy phép xây dựng. Ngược lại, nếu không thuộc các trường hợp được miễn, việc xin giấy phép vẫn bắt buộc để đảm bảo công trình hợp pháp và tránh phát sinh vi phạm.
