Nhà đất là tài sản có giá trị lớn đối với mỗi con người. Để sở hữu được nhà đất, nhiều người phải dành dụm cả đời, thâm chí phải đi vay mượn để hiện thực giấc mơ an cư. Tuy nhiên, trên thực tế, không hiếm các trường hợp, nhà đất muốn mua lại đang được bên bán thế chấp tại ngân hàng. Nếu không biết cách mua nhà đất đang thế chấp thì bên mua sẽ rất rễ gặp phải rủi do, thậm chí có thể mất tiền, vướng vào tranh chấp, kiện tụng.
Vậy làm thế nào để việc mua bán nhà đất đang thế chấp diễn ra an toàn, hạn chế được rủi do, bảo đảm được quyền và lợi ích hợp pháp của các bên?
Trong bài viết này, Luật sư Đoàn sẽ chia sẻ chi tiết cách để mua nhà đất đang thế chấp an toàn.
Điều kiện mua bán nhà đất hiện nay
Điều 45 Luật Đất đai năm 2024 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, theo đó:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
d) Trong thời hạn sử dụng đất;
đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
2. Trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản thì ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này còn phải đáp ứng điều kiện khác theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở.
3. Người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này còn phải đáp ứng các điều kiện theo các trường hợp sau đây:
a) Đối với trường hợp mua, bán tài sản gắn liền với đất, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hằng năm thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 46 của Luật này;
b) Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 47 của Luật này;
c) Đối với trường hợp thực hiện quyền sử dụng đất của cá nhân là người dân tộc thiểu số được giao đất, cho thuê đất theo quy định tại khoản 3 Điều 16 của Luật này thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 48 của Luật này.
4. Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật này.
5. Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
[…]”
Điều 160 Luật Nhà ở năm 2024 quy định về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch, theo đó:
“1. Giao dịch về mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;
c) Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
d) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
đ) Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;
e) Điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:
a) Mua bán, thuê mua, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; bán nhà ở trong trường hợp giải thể, phá sản;
b) Tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;
c) Mua bán, thuê mua nhà ở có sẵn của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở trong các trường hợp sau đây: nhà ở thuộc tài sản công; nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư không thuộc tài sản công;
d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
đ) Nhận thừa kế nhà ở.
Giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.
3. Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài điều kiện quy định tại các điểm c, d và đ khoản 1 Điều này, nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp nước, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.”
Như vậy, nhà đất muốn mua bán, chuyển nhượng thì phải đáp ứng được các điều kiện theo quy định nêu trên, trong đó phải có đủ các điều kiện sau: Có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng); Nhà đất không có tranh chấp; Nhà đất còn thời hạn sử dụng, sở hữu; Nhà đất không bị kê biên để thi hành án, không bị áp dụng biện pháp ngăn chặn của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Quy trình mua bán nhà đất đang thế chấp an toàn
Nắm rõ được quy trình, cách mua nhà đất đang thế chấp an toàn trước khi tiến hành giao dịch là điều hết sức cần thiết.
Ví dụ: Bên A đang thế chấp nhà đất tại Ngân hàng để đảm bảo cho số tiền vay là 5 tỷ đồng. Bên A dự định bán nhà đất cho Bên B với giá là 15 tỷ.
Để đảm bảo an toàn và công bằng khi mua nhà đất đang thế chấp, có thể thực hiện quy trình sau:
- Bước 1: Bên A liên hệ, làm việc với Ngân hàng để Ngân hàng phát hành: Văn bản đồng ý cho Bên A ủy quyền cho người khác để thay A trả nợ, nhận bản chính Giấy chứng nhận và xoá thế chấp.
- Bước 2: Hai bên ký kết Hợp đồng đặt cọc, trong đó thoả thuận về việc số tiền mà Bên A nhận cọc sẽ được ủy quyền cho Bên B để thay Bên A trả nợ Ngân hàng.
- Bước 3: Hai bên ký Hợp đồng ủy quyền tại Văn phòng công chứng, trong đó thỏa thuận Bên A ủy quyền cho Bên B về việc thay Bên A trả nợ ngân hàng, nhận bản chính Giấy chứng nhận và xoá thế chấp.
- Bước 4: Bên B liên hệ Ngân hàng để trả nợ cho Bên A, đồng thời nhận bản chính Giấy chứng nhận và nhận thông báo giải chấp từ Ngân hàng.
- Bước 5: Giải chấp và xoá thế chấp.
- 5.1. Bên B liên hệ Văn phòng công chứng đã ký Hợp đồng thế chấp và cung cấp Văn bản giải chấp để Văn phòng công chứng cập nhật trên hệ thống.
- 5.2. Bên B liên hệ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để xoá thế chấp. Sau khi xoá thế chấp sẽ nhận lại bản chính Giấy chứng nhận.
- Bước 6: Ký hợp đồng mua bán nhà đất tại Văn phòng công chứng.
- Bước 7: Thực hiện thủ tục sang tên theo quy định pháp luật.
Câu hỏi thường gặp
Thời hạn làm thủ tục sang tên là bao lâu?
Theo quy định hiện hành, thời gian giải quyết hồ sơ sang tên là không quá 8 ngày làm việc. Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian giải quyết là 18 ngày làm việc.
Giấy tờ cần chuẩn bị khi làm thủ tục sang tên?
Khi làm thủ tục sang tên cần phải chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ sau: Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất; Căn cước công dân của các bên; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng); Giấy chứng nhận kết hôn (nếu là vợ chồng) hoặc Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu còn độc thân); Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mẫu số 18; Tờ khai thuế thu nhập cá nhân; Tờ khai lệ phí trước bạ, Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
Sang tên cho con có phải mất thuế phí không?
Theo quy định pháp luật, khi sang tên thì sẽ phải nộp các khoản thuế, phí và lệ phí cho Nhà nước như: thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận… Tuy nhiên, trong trường hợp sang tên cho con thì sẽ được miễn nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ.
Đất đang tranh chấp có sang tên được không?
Một trong những điều kiện bắt buộc khi muốn sang đến đó là nhà đất không có tranh chấp. Do đó nếu đang có tranh chấp thì không thể thực hiện việc sang tên được.
