Trong bối cảnh pháp luật về xây dựng ngày càng được hoàn thiện nhằm đảm bảo trật tự đô thị và quyền lợi của người dân, Quy định mới xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở đang nhận được sự quan tâm lớn từ nhiều cá nhân, hộ gia đình. Những thay đổi này không chỉ tác động trực tiếp đến thủ tục hành chính mà còn ảnh hưởng đến quá trình chuẩn bị, triển khai xây dựng nhà ở. Việc nắm rõ các quy định mới từ Luật sư Đoàn sẽ giúp người dân chủ động hơn, tránh sai sót và tiết kiệm thời gian, chi phí khi thực hiện xin cấp giấy phép xây dựng.
Các giấy tờ cần chuẩn bị để xin giấy phép xây dựng nhà ở
Để quá trình xin giấy phép xây dựng nhà ở diễn ra thuận lợi và đúng quy định pháp luật, việc chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, giấy tờ cần thiết là bước quan trọng đầu tiên mà chủ đầu tư cần đặc biệt lưu ý. Dưới đây là các giấy tờ cần chuẩn bị để xin giấy phép xây dựng nhà ở theo quy định hiện hành.
Căn cứ Điều 95 Luật Xây dựng 2014 quy định hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng nhà ở mới như sau:
Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới
1. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới đối với nhà ở riêng lẻ gồm:
a) Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;
b) Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
c) Bản vẽ thiết kế xây dựng;
d) Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.
2. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với công trình không theo tuyến gồm:
a) Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;
b) Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
c) Bản sao quyết định phê duyệt dự án, quyết định đầu tư;
d) Bản vẽ thiết kế xây dựng;
đ) Bản kê khai năng lực, kinh nghiệm của tổ chức thiết kế, cá nhân là chủ nhiệm, chủ trì thiết kế xây dựng, kèm theo bản sao chứng chỉ hành nghề của chủ nhiệm, chủ trì thiết kế.
3. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với xây dựng công trình theo tuyến gồm:
a) Các tài liệu quy định tại các điểm a, c, d và đ khoản 2 Điều này;
b) Văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về sự phù hợp với vị trí và phương án tuyến;
c) Quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.
4. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với xây dựng công trình tôn giáo gồm:
a) Các tài liệu quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Văn bản có ý kiến về sự cần thiết xây dựng và quy mô công trình của cơ quan chuyên môn về tín ngưỡng, tôn giáo thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
5. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng công trình tượng đài, tranh hoành tráng gồm:
a) Các tài liệu quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Bản sao giấy phép hoặc văn bản chấp thuận về sự cần thiết xây dựng và quy mô công trình của cơ quan quản lý nhà nước về văn hóa.
6. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với công trình quảng cáo được thực hiện theo quy định của pháp luật về quảng cáo.
7. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với công trình của cơ quan ngoại giao và tổ chức quốc tế theo quy định của Chính phủ.
Theo đó, muốn xin giấy phép xây dựng nhà ở cần có những giấy tờ như sau:
– Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng
– Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai
– Bản vẽ thiết kế xây dựng
– Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.
Thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở nông thôn
Đối với các hộ gia đình xây dựng nhà ở tại khu vực nông thôn, việc nắm rõ thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ nông thôn sẽ giúp quá trình xin phép diễn ra nhanh chóng, đúng quy định và tránh các rắc rối pháp lý không cần thiết.
Căn cứ Điều 102, khoản 3 Điều 103 Luật Xây dựng năm 2014, khoản 1 Điều 4 Nghị định 140/2025/NĐ-CP (có hiệu lực đến ngày 01/03/2027), thủ tục xin giấy phép xây dựng gồm các bước sau:
Bước 1: Nộp hồ sơ
Chủ đầu tư (hộ gia đình, cá nhân) nộp tại Trung tâm phục vụ hành chính công hoặc Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính của Ủy ban nhân dân cấp xã.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
– Người tiếp nhận có trách nhiệm tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ.
– Nếu hồ sơ đầy đủ, đúng quy định thì ghi giấy biên nhận và trao cho người nộp.
– Nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa đúng thì hướng dẫn chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ theo đúng quy định.
Bước 3: Giải quyết yêu cầu
Bước 4: Trả kết quả
Thời gian giải quyết giấy phép xây dựng là bao lâu?
Một trong những câu hỏi được nhiều người quan tâm khi làm hồ sơ xây dựng nhà ở là thời gian giải quyết giấy phép xây dựng là bao lâu. Việc nắm rõ khung thời gian này giúp chủ đầu tư chủ động trong kế hoạch xây dựng và tránh tình trạng chậm trễ không đáng có.
Theo điểm b khoản 36 Điều 1 Luật sửa đổi, bổ sung Luật Xây dựng 2020, thời gian xem xét, giải quyết cấp giấy phép xây dựng cho nhà ở riêng lẻ là không quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ theo quy định.
Trường hợp đến thời hạn nhưng cần phải xem xét thêm thì cơ quan cấp giấy phép phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết lý do nhưng không được quá 10 ngày kể từ ngày hết hạn.
Chi phí và lệ phí khi xin giấy phép xây dựng
Khi xin giấy phép xây dựng, lệ phí hành chính rất thấp (khoảng 50.000 – 150.000 VNĐ/giấy phép, tùy địa phương và loại công trình), nộp khi nhận giấy phép; nhưng tổng chi phí thực tế bao gồm cả phí thiết kế bản vẽ, thẩm định (vài triệu đến hơn chục triệu đồng) và các phát sinh khác. Mức lệ phí cụ thể do từng tỉnh/thành phố quyết định, nên cần kiểm tra quy định địa phương.
Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng
Mẫu đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng là biểu mẫu mới nhất được ban hành kèm theo Nghị định 175/2024/NĐ-CP. Mẫu đơn này là thành phần bắt buộc trong hồ sơ khi xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ, cũng như các loại hồ sơ xin giấy phép xây dựng khác.
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
ĐƠN ĐỀ NGHỊ CẤP GIẤY PHÉP XÂY DỰNG
(Sử dụng cho công trình: Không theo tuyến/Theo tuyến trong đô thị/Tín ngưỡng,
tôn giáo/Tượng đài, tranh hoành tráng /Nhà ở riêng lẻ/Sửa chữa, cải tạo/
Theo giai đoạn cho công trình không theo tuyến/Theo giai đoạn cho công trình
theo tuyến trong đô thị/Dự án/Di dời công trình)
Kính gửi: ……………………………
1. Tên chủ đầu tư (Chủ hộ):…; Số định danh cá nhân/Mã số doanh nghiệp:..
– Người đại diện: …………; Chức vụ: ………..; Số định danh cá nhân:…………..
– Số điện thoại: ……………………………………………….
2. Thông tin công trình:
– Địa điểm xây dựng:
Lô đất số:…………………………..Diện tích …………m2.
Tại số nhà: ………………. đường/phố …………………….
phường/xã: ……………………quận/huyện:……………….
tỉnh, thành phố: …………………………………………………..
3. Tổ chức/cá nhân lập, thẩm tra thiết kế xây dựng:
3.1. Tổ chức/cá nhân lập thiết kế xây dựng:
– Tên tổ chức/cá nhân: ………Mã số chứng chỉ năng lực/hành nghề:……………..
– Tên và mã số chứng chỉ hành nghề của các chủ nhiệm, chủ trì thiết kế: …………….
3.2. Tổ chức/cá nhân thẩm tra thiết kế xây dựng:
– Tên tổ chức/cá nhân: …………Mã số chứng chỉ năng lực/hành nghề:…………..
– Tên và mã số chứng chỉ hành nghề của các chủ trì thẩm tra thiết kế: ………….
4. Nội dung đề nghị cấp phép:
4.1. Đối với công trình không theo tuyến, tín ngưỡng, tôn giáo:
– Loại công trình: ………………………..Cấp công trình: ……………..
– Diện tích xây dựng: ………m2.
– Cốt xây dựng: …….m.
– Khoảng lùi (nếu có): …..m.
– Tổng diện tích sàn (đối với công trình dân dụng và công trình có kết cấu dạng nhà):……….. m2 (ghi rõ diện tích sàn các tầng hầm, tầng trên mặt đất, tầng kỹ thuật, tầng lửng, tum).
– Chiều cao công trình: …..m (trong đó ghi rõ chiều cao các tầng hầm, tầng trên mặt đất, tầng lửng, tum – nếu có).
– Số tầng: ………….(ghi rõ số tầng hầm, tầng trên mặt đất, tầng kỹ thuật, tầng lửng, tum – nếu có).
4.2. Đối với công trình theo tuyến trong đô thị:
– Loại công trình: …………………… Cấp công trình: ………………….
– Tổng chiều dài công trình:………..m (ghi rõ chiều dài qua từng khu vực đặc thù, qua từng địa giới hành chính xã, phường, quận, huyện, tỉnh, thành phố).
– Cốt xây dựng: ……..m (ghi rõ cốt qua từng khu vực).
– Chiều cao tĩnh không của tuyến: …..m (ghi rõ chiều cao qua các khu vực).
– Độ sâu công trình: ………….m (ghi rõ độ sâu qua từng khu vực).
4.3. Đối với công trình tượng đài, tranh hoành tráng:
– Loại công trình: …………………… Cấp công trình: ………………….
– Diện tích xây dựng: ………m2.
– Cốt xây dựng:………..m.
– Khoảng lùi (nếu có): …..m.
– Chiều cao công trình: …..m.
4.4. Đối với công trình nhà ở riêng lẻ:
– Cấp công trình: …………………..
– Cốt xây dựng: …….m.
– Khoảng lùi (nếu có): …..m.
– Diện tích xây dựng tầng 1 (tầng trệt): ………m2.
– Tổng diện tích sàn:……….. m2 (trong đó ghi rõ diện tích sàn các tầng hầm, tầng trên mặt đất, tầng kỹ thuật, tầng lửng, tum).
– Chiều cao công trình: …..m (trong đó ghi rõ chiều cao các tầng hầm, tầng trên mặt đất, tầng lửng, tum).
– Số tầng: (trong đó ghi rõ số tầng hầm, tầng trên mặt đất, tầng kỹ thuật, tầng lửng, tum).
4.5. Đối với trường hợp cải tạo, sửa chữa:
– Loại công trình: …………………….. Cấp công trình: ……………….
– Các nội dung theo quy định tại mục 4.1; 4.2; 4.3; 4.4 tương ứng với loại công trình.
4.6. Đối với trường hợp cấp giấy phép theo giai đoạn:
– Giai đoạn 1:
+ Loại công trình: ……………………. Cấp công trình: ………………..
+ Các nội dung theo quy định tại mục 4.1; 4.2; 4.3; 4.4 tương ứng với loại và giai đoạn 1 của công trình.
– Giai đoạn 2:
Các nội dung theo quy định tại mục 4.1; 4.2; 4.3; 4.4 tương ứng với loại và giai đoạn 1 của công trình.
– Giai đoạn …
4.7. Đối với trường hợp cấp cho Dự án:
– Tên dự án:……………………………………………..
Đã được: ………..phê duyệt, theo Quyết định số: …………. ngày……….
– Gồm: (n) công trình
Trong đó:
Công trình số (1-n): (tên công trình)
* Loại công trình: …………………….. Cấp công trình: ……………..
* Cốt xây dựng: …….m.
* Khoảng lùi (nếu có): …..m.
* Các thông tin chủ yếu của công trình: ……………………………….
4.8. Đối với trường hợp di dời công trình:
– Công trình cần di dời:
– Loại công trình: ……………………….Cấp công trình: ………………..
– Diện tích xây dựng tầng 1 (tầng trệt): ……………………….m2.
– Tổng diện tích sàn: …………………………………………………m2.
– Chiều cao công trình: ……………………………………………….m.
– Địa điểm công trình di dời đến:
Lô đất số:…………………….Diện tích …………………………. m2.
Tại: …………………. đường: ………………………………
phường (xã) ……………….quận (huyện) ………………
tỉnh, thành phố: ………………………………………………….
– Số tầng: ……………………………………………………………
– Cốt xây dựng: …….m.
– Khoảng lùi (nếu có): …..m.
5. Dự kiến thời gian hoàn thành công trình: …………………… tháng.
6. Cam kết: Tôi xin cam đoan làm theo đúng giấy phép được cấp, nếu sai tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm và bị xử lý theo quy định của pháp luật.
Gửi kèm theo Đơn này các tài liệu:
1 –
2 –
….., ngày ….. tháng ….. năm …..
NGƯỜI LÀM ĐƠN/ĐẠI DIỆN CHỦ ĐẦU TƯ
(Ký, ghi rõ họ tên, đóng dấu (nếu có))
Câu hỏi thường gặp
Từ ngày 01/07/2025 sau khi cấp huyện kết thúc hoạt động thì UBND cấp xã sẽ được phân cấp thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng và chấp thuận về địa điểm xây dựng thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện trước đó.
Theo khoản 1 Điều 4 Nghị định 140/2025/NĐ-CP (có hiệu lực đến ngày 01/03/2027), cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng là Ủy ban nhân dân cấp xã.
Căn cứ tại khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 (được sửa đổi tại Luật Xây dựng sửa đổi 2020, Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024, Luật Điện lực 2024) quy định các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng như sau:
(1) Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp;
(2) Công trình thuộc dự án sử dụng vốn đầu tư công được Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị – xã hội, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư xây dựng;
(3) Công trình xây dựng tạm theo quy định tại Điều 131 Luật Xây dựng 2014;
(4) Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, phù hợp với quy hoạch theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, yêu cầu về an toàn phòng, chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường;
(5) Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động theo quy định của Chính phủ;
(6) Công trình xây dựng nằm trên địa bàn hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên, công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị phù hợp với quy hoạch theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn hoặc quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
(7) Công trình xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở đủ điều kiện phê duyệt thiết kế xây dựng và đáp ứng các điều kiện về cấp giấy phép xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng 2014;
(8) Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
(9) Công trình xây dựng cấp 4, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung huyện, quy hoạch chung xã đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp 4, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa;
(10) Công trình trên biển thuộc dự án điện gió ngoài khơi đã được cấp có thẩm quyền giao khu vực biển để thực hiện dự án;
Lưu ý: Chủ đầu tư xây dựng công trình quy định tại (2), (6), (7), (8), (9) và (10), trừ nhà ở riêng lẻ quy định tại (9) có trách nhiệm gửi thông báo thời điểm khởi công xây dựng, hồ sơ thiết kế xây dựng theo quy định đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương để quản lý.
