Việc thuê nhà để kinh doanh, buôn bán hoặc để ở là nhu cầu phổ biến trong xã hội. Tuy nhiên, nhiều người khi thuê không tìm hiểu kỹ các quy định pháp luật, thiếu kinh nghiệm thực tế, còn chủ quan nên không lường trước được những rủi do có thể phát sinh, đặc biệt là thuê nhà đang thế chấp tại ngân hàng. Có trường hợp, khi thuê nhà đã bỏ ra nhiều tiền để đầu tư, cải tạo, sửa chữa,… nhưng do chủ nhà không trả được nợ nên nhà thuê đã bị Ngân hàng xử lý, phát mại để thu hồi nợ, dẫn tới thiệt hại về tài chính, quyền và lợi ích hợp pháp không được bảo đảm, tranh chấp kéo dài.
Vậy khi thuê nhà đang thế chấp tại ngân hàng, người thuê cần phải lưu ý những vấn đề gì để hạn chế được rủi do, bảo đảm được quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Trong bài viết này, Luật sư Đoàn sẽ chia sẻ một số lưu ý khi thuê nhà đang thế chấp tại ngân hàng.
Nhà đang thế chấp ngân hàng có cho thuê được không?
Khoản 6 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về quyền của bên thế chấp, theo đó bên thế chấp có quyền:
“6. Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.”
Như vậy, nhà đang thế chấp vẫn được cho thuê. Tuy nhiên, chủ nhà phải thông báo cho Ngân hàng biết việc cho thuê.
Lưu ý khi thuê nhà đang thế chấp tại ngân hàng
Một vài vấn đề mà bên cho thuê cần lưu ý khi thuê nhà đang thế chấp tại ngân hàng được an toàn, hạn chế rủi do, cụ thể như sau:
- Đề nghị chủ nhà cung cấp đầy đủ giấy tờ chứng minh nhân thân và chứng minh quyền sở hữu đối với nhà cho thuê. Ví dụ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắn liền đất (thường gọi là Sổ đỏ, Sổ hồng); Giấy phép xây dựng trong trường hợp nhà ở thuộc diện phải có giấy phép; Căn cước công dân,…
- Chủ nhà phải thông báo bằng văn bản tới Ngân hàng nhận thế chấp về việc cho thuê nhà theo đúng quy định tại Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015.
- Phải có văn bản của Ngân hàng đồng ý việc cho thuê trước khi ký hợp đồng thuê.
- Hợp đồng thuê phải thỏa thuận rõ ràng về giá thuê, mục đích thuê, thời hạn thuê, việc cải tạo, sửa chữa nhà thuê, việc chấm dứt hợp đồng thuê và hậu quả của việc chấm dứt hợp đồng thuê, đặc biệt trong trường hợp trường hợp chủ nhà vi phạm, không thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ đối với Ngân hàng dẫn đến việc bị Ngân hàng xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ.
Câu hỏi thường gặp
Cho thuê nhà có phải đóng thuế không?
Theo quy định Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi 2025, kể từ ngày 01/01/2026, nếu cá nhân cho thuê nhà mà tổng doanh thu cho thuê năm từ 500 triệu đồng trở xuống thì không phải nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN). Trường hợp doanh thu năm từ trên 500 triệu thì phải nộp thuế thu nhập cá nhân đối với phần doanh thu trên 500 triệu đồng, mức thuế suất là 5%.
- Ví dụ: Ông A cho thuê nhà với giá 50 triệu đồng/tháng, tương đương doanh thu 600 triệu đồng/năm. Phần doanh thu vượt ngưỡng là 100 triệu đồng. Số thuế thu nhập cá nhân ông A phải nộp là 100 x 5% = 5 triệu đồng/năm.
Ngoài ra, theo quy định tại Thông tư 40/2021/TT-BTC, cá nhân cho thuê nhà (trừ dịch vụ lưu trú) còn phải nộp thuế giá trị gia tăng (GTGT) với mức thuế suất là 5% trên doanh thu.
Hợp đồng thuê nhà có bắt buộc phải công chứng hay không?
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 164 Luật Nhà ở 2024, hợp đồng cho thuê nhà không bắt buộc phải công chứng, chứng thực, trừ trường hợp các bên có nhu cầu. Việc công chứng, chứng thực (nếu có nhu cầu) được thực hiện tại Văn phòng công chứng hoặc UBND cấp xã.
Có được nhận tiền thuê nhà bằng tiền mặt không?
Pháp luật hiện hành không quy định bắt buộc phải thanh toán tiền thuê nhà bằng hình thức chuyển khoản. Do đó, việc thanh toán tiền thuê bằng tiền mặt hay chuyển khoản là thỏa thuận của các bên. Tuy nhiên, lưu ý cần phải có đầy đủ chứng từ thanh toán bằng tiền mặt để chứng minh cho việc thanh toán và thực hiện việc kê khai, nộp thuế theo đúng quy định.
Trường hợp doanh nghiệp thuê nhà của cá nhân thì cần lưu ý phải có chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt thì mới được tính vào chi phí hợp lý của doanh nghiệp và được trừ khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN).
Nhà đã thuê có được cho thuê lại hay không?
Theo Điều 475 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về cho thuê lại tài sản, cụ thể: “Bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý”. Do đó, nếu được chủ nhà đồng ý, thì bên thuê có thể cho thuê lại.
