Trong quá trình xây dựng nhà ở, việc tuân thủ đầy đủ các quy định pháp luật là yếu tố quan trọng hàng đầu để đảm bảo công trình được triển khai hợp pháp và an toàn. Trong đó, giấy cấp phép xây dựng nhà ở đóng vai trò như một căn cứ pháp lý cần thiết, giúp chủ đầu tư tránh các rủi ro về xử phạt, tranh chấp cũng như đảm bảo công trình phù hợp với quy hoạch đô thị. Việc hiểu rõ về loại giấy phép này sẽ giúp quá trình xây dựng diễn ra thuận lợi và hiệu quả hơn. Tìm hiểu chi tiết từ bài viết của Luật sư Đoàn chia sẻ dưới đây.
Quy định về cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ 2025
Để đảm bảo việc xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện đúng pháp luật và phù hợp với quy hoạch, Nhà nước đã ban hành những quy định cụ thể về thủ tục và điều kiện cấp phép. Dưới đây là Quy định về cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ 2025 mà người dân cần nắm rõ trước khi tiến hành xây dựng.
Căn cứ Luật Nhà ở 2023, nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của gia đình, cá nhân. Nhà ở được sử dụng vào mục đích để ở và mục đích không phải để ở mà pháp luật không cấm là nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp.
Nhà ở riêng lẻ được hiểu là công trình nhà ở được xây dựng trên một thửa đất ở độc lập, thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức hoặc cá nhân, hoặc trên đất được thuê, mượn theo quy định. Loại hình nhà ở này bao gồm biệt thự, nhà liền kề và nhà ở độc lập, được xây dựng nhằm phục vụ nhu cầu sinh hoạt hoặc kết hợp với các mục đích sử dụng khác.
Theo Điều 93 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi bởi Luật Xây dựng sửa đổi 2020 và Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024 (có hiệu lực từ 1/7/2025) quy định điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ như sau:
(1) Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị gồm:
– Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt và quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành;
– Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử – văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;
– Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện theo quy định tại khoản 7 Điều 79 Luật Xây dựng 2014;
– Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 1 Điều 95, Điều 96 và Điều 97 Luật Xây dựng 2014.
(2) Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải đáp ứng các điều kiện quy định tại (1) và phù hợp với quy hoạch chi tiết theo pháp luật về đô thị và nông thôn; đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định thì phải phù hợp với quy hoạch chi tiết theo pháp luật về đô thị và nông thôn hoặc thiết kế đô thị riêng hoặc quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
(3) Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn.
Cách điền đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng
Mẫu Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng hiện đang được áp dụng là mẫu mới nhất, được ban hành kèm theo Nghị định số 175/2024/NĐ-CP theo quy định của pháp luật hiện hành. Cách điền đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng như sau:
[1] Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có thửa đất xây nhà ở.
[2] Không điền mục này
[3] Không điền mục này
[4] Không điền mục này
[5] Theo Mục 2.1 Phụ lục II ban hành kèm theo Thông tư 06/2021/TT-BXD. Công trình xây dựng được phân cấp theo quy mô kết cấu dựa vào nhiều tiêu chí khác nhau như: Chiều cao, số tầng, tổng diện tích sàn,… trong đó, phổ biến nhất là chiều cao công trình.
[6] Trong đó ghi rõ diện tích sàn các tầng hầm, tầng trên mặt đất, tầng kỹ thuật, tầng lửng, tum
[7] Trong đó ghi rõ chiều cao các tầng hầm, tầng trên mặt đất, tầng lửng, tum.
[8] Trong đó ghi rõ số tầng hầm, tầng trên mặt đất, tầng kỹ thuật, tầng lửng, tum.
[9] Liệt kê các tài liệu kèm theo trong hồ sơ xin giấy phép xây dựng nhà ở 2025:
– Một trong những giấy tờ hợp pháp về đất đai chứng minh sự phù hợp mục đích sử dụng đất và sở hữu công trình để cấp phép xây dựng
– Hồ sơ thiết kế xây dựng: 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng kèm theo, kết quả thực hiện thủ tục hành chính theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy; báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng trong trường hợp pháp luật về xây dựng có yêu cầu, bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất kèm theo sơ đồ vị trí công trình; bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình;…
Hồ sơ cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ
Để được cơ quan có thẩm quyền xem xét và cấp phép xây dựng, chủ đầu tư cần chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở theo quy định. Dưới đây là hồ sơ cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ mà người dân cần nắm rõ trước khi thực hiện thủ tục.
Căn cứ Điều 95 Luật Xây dựng 2014 thì hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới đối với nhà ở riêng lẻ bao gồm:
– Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;
– Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
– Bản vẽ thiết kế xây dựng;
– Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.
Thủ tục xin giấy cấp phép xây dựng nhà ở
Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định, chủ đầu tư cần thực hiện đúng trình tự và thủ tục để được cấp phép xây dựng. Dưới đây là thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở mà người dân cần biết nhằm đảm bảo quá trình xây dựng diễn ra thuận lợi và đúng pháp luật.
Căn cứ Điều 102, khoản 3 Điều 103 Luật Xây dựng năm 2014, khoản 1 Điều 4 Nghị định 140/2025/NĐ-CP (có hiệu lực đến ngày 01/03/2027), thủ tục xin giấy phép xây dựng gồm các bước sau:
Bước 1: Nộp hồ sơ
Chủ đầu tư (hộ gia đình, cá nhân) nộp tại Trung tâm phục vụ hành chính công hoặc Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính của Ủy ban nhân dân cấp xã.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
– Người tiếp nhận có trách nhiệm tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ.
– Nếu hồ sơ đầy đủ, đúng quy định thì ghi giấy biên nhận và trao cho người nộp.
– Nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa đúng thì hướng dẫn chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ theo đúng quy định.
Bước 3: Giải quyết yêu cầu
Bước 4: Trả kết quả
Quy trình thẩm định hồ sơ cấp giấy phép xây dựng
Sau khi tiếp nhận hồ sơ xin cấp phép xây dựng, cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành xem xét và đánh giá theo trình tự, thủ tục được quy định cụ thể. Dưới đây là quy trình thẩm định hồ sơ cấp giấy phép xây dựng nhằm đảm bảo hồ sơ đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định pháp luật.
Căn cứ Điều 52 Nghị định 175/2024/NĐ-CP quy định về trình tự, nội dung xem xét cấp giấy phép xây dựng 2025 như sau:
Cơ quan cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm kiểm tra các điều kiện cấp giấy phép xây dựng quy định tại Điều 50 Nghị định 175/2024/NĐ-CP. Việc kiểm tra các nội dung đã được cơ quan, tổ chức thẩm định, thẩm duyệt, thẩm tra theo quy định của pháp luật được thực hiện như sau:
– Đối chiếu sự phù hợp của bản vẽ thiết kế xây dựng tại hồ sơ đề nghị cấp phép xây dựng với thiết kế cơ sở được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định và đóng dấu xác nhận đối với các công trình thuộc dự án có yêu cầu thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi tại cơ quan chuyên môn về xây dựng; kiểm tra việc thực hiện, bổ sung, hoàn thiện hồ sơ theo yêu cầu của cơ quan chuyên môn về xây dựng trong thông báo kết quả thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng (nếu có), thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở (nếu có);
– Kiểm tra sự phù hợp của bản vẽ thiết kế xây dựng tại hồ sơ đề nghị cấp phép xây dựng với bản vẽ thiết kế xây dựng được thẩm duyệt về phòng cháy chữa cháy của cơ quan có thẩm quyền đối với các công trình xây dựng thuộc đối tượng có yêu cầu thẩm duyệt về phòng cháy, chữa cháy;
– Kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ của báo cáo kết quả thẩm tra đối với công trình có yêu cầu phải thẩm tra thiết kế theo quy định tại Nghị định 175/2024/NĐ-CP.
Lệ phí xin giấy phép xây dựng nhà ở
Khi thực hiện thủ tục xin giấy phép xây dựng, khoản lệ phí hành chính phải nộp thường không lớn, dao động khoảng từ 50.000 đến 150.000 đồng cho mỗi giấy phép, tùy theo quy định của từng địa phương và loại công trình, và được thu tại thời điểm nhận giấy phép. Tuy nhiên, chi phí thực tế có thể cao hơn do còn bao gồm các khoản như phí thiết kế bản vẽ, phí thẩm định hồ sơ (từ vài triệu đến hàng chục triệu đồng) cùng một số chi phí phát sinh khác. Mức lệ phí cụ thể được quy định riêng bởi từng tỉnh, thành phố, vì vậy người dân cần chủ động tìm hiểu quy định tại địa phương nơi xây dựng.
Mẫu đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng
Hiện nay, Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng được sử dụng theo mẫu mới nhất, ban hành kèm theo Nghị định 175/2024/NĐ-CP và đang được áp dụng thống nhất theo quy định của pháp luật.
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
______________________
ĐƠN ĐỀ NGHỊ CẤP GIẤY PHÉP XÂY DỰNG
(Sử dụng cho công trình: Không theo tuyến/Theo tuyến trong đô thị/Tín ngưỡng,
tôn giáo/Tượng đài, tranh hoành tráng /Nhà ở riêng lẻ/Sửa chữa, cải tạo/
Theo giai đoạn cho công trình không theo tuyến/Theo giai đoạn cho công trình
theo tuyến trong đô thị/Dự án/Di dời công trình)
_________
Kính gửi: ……………………………
1. Tên chủ đầu tư (Chủ hộ):…; Số định danh cá nhân/Mã số doanh nghiệp:..
– Người đại diện: …………; Chức vụ: ………..; Số định danh cá nhân:…………..
– Số điện thoại: ……………………………………………….
2. Thông tin công trình:
– Địa điểm xây dựng:
Lô đất số:…………………………..Diện tích …………m2.
Tại số nhà: ………………. đường/phố …………………….
phường/xã: ……………………quận/huyện:……………….
tỉnh, thành phố: …………………………………………………..
3. Tổ chức/cá nhân lập, thẩm tra thiết kế xây dựng:
3.1. Tổ chức/cá nhân lập thiết kế xây dựng:
– Tên tổ chức/cá nhân: ………Mã số chứng chỉ năng lực/hành nghề:……………..
– Tên và mã số chứng chỉ hành nghề của các chủ nhiệm, chủ trì thiết kế: …………….
3.2. Tổ chức/cá nhân thẩm tra thiết kế xây dựng:
– Tên tổ chức/cá nhân: …………Mã số chứng chỉ năng lực/hành nghề:…………..
– Tên và mã số chứng chỉ hành nghề của các chủ trì thẩm tra thiết kế: ………….
4. Nội dung đề nghị cấp phép:
4.1. Đối với công trình không theo tuyến, tín ngưỡng, tôn giáo:
– Loại công trình: ………………………..Cấp công trình: ……………..
– Diện tích xây dựng: ………m2.
– Cốt xây dựng: …….m.
– Khoảng lùi (nếu có): …..m.
– Tổng diện tích sàn (đối với công trình dân dụng và công trình có kết cấu dạng nhà):……….. m2 (ghi rõ diện tích sàn các tầng hầm, tầng trên mặt đất, tầng kỹ thuật, tầng lửng, tum).
– Chiều cao công trình: …..m (trong đó ghi rõ chiều cao các tầng hầm, tầng trên mặt đất, tầng lửng, tum – nếu có).
– Số tầng: ………….(ghi rõ số tầng hầm, tầng trên mặt đất, tầng kỹ thuật, tầng lửng, tum – nếu có).
4.2. Đối với công trình theo tuyến trong đô thị:
– Loại công trình: …………………… Cấp công trình: ………………….
– Tổng chiều dài công trình:………..m (ghi rõ chiều dài qua từng khu vực đặc thù, qua từng địa giới hành chính xã, phường, quận, huyện, tỉnh, thành phố).
– Cốt xây dựng: ……..m (ghi rõ cốt qua từng khu vực).
– Chiều cao tĩnh không của tuyến: …..m (ghi rõ chiều cao qua các khu vực).
– Độ sâu công trình: ………….m (ghi rõ độ sâu qua từng khu vực).
4.3. Đối với công trình tượng đài, tranh hoành tráng:
– Loại công trình: …………………… Cấp công trình: ………………….
– Diện tích xây dựng: ………m2.
– Cốt xây dựng:………..m.
– Khoảng lùi (nếu có): …..m.
– Chiều cao công trình: …..m.
4.4. Đối với công trình nhà ở riêng lẻ:
– Cấp công trình: …………………..
– Cốt xây dựng: …….m.
– Khoảng lùi (nếu có): …..m.
– Diện tích xây dựng tầng 1 (tầng trệt): ………m2.
– Tổng diện tích sàn:……….. m2 (trong đó ghi rõ diện tích sàn các tầng hầm, tầng trên mặt đất, tầng kỹ thuật, tầng lửng, tum).
– Chiều cao công trình: …..m (trong đó ghi rõ chiều cao các tầng hầm, tầng trên mặt đất, tầng lửng, tum).
– Số tầng: (trong đó ghi rõ số tầng hầm, tầng trên mặt đất, tầng kỹ thuật, tầng lửng, tum).
4.5. Đối với trường hợp cải tạo, sửa chữa:
– Loại công trình: …………………….. Cấp công trình: ……………….
– Các nội dung theo quy định tại mục 4.1; 4.2; 4.3; 4.4 tương ứng với loại công trình.
4.6. Đối với trường hợp cấp giấy phép theo giai đoạn:
– Giai đoạn 1:
+ Loại công trình: ……………………. Cấp công trình: ………………..
+ Các nội dung theo quy định tại mục 4.1; 4.2; 4.3; 4.4 tương ứng với loại và giai đoạn 1 của công trình.
– Giai đoạn 2:
Các nội dung theo quy định tại mục 4.1; 4.2; 4.3; 4.4 tương ứng với loại và giai đoạn 1 của công trình.
– Giai đoạn …
4.7. Đối với trường hợp cấp cho Dự án:
– Tên dự án:……………………………………………..
Đã được: ………..phê duyệt, theo Quyết định số: …………. ngày……….
– Gồm: (n) công trình
Trong đó:
Công trình số (1-n): (tên công trình)
* Loại công trình: …………………….. Cấp công trình: ……………..
* Cốt xây dựng: …….m.
* Khoảng lùi (nếu có): …..m.
* Các thông tin chủ yếu của công trình: ……………………………….
4.8. Đối với trường hợp di dời công trình:
– Công trình cần di dời:
– Loại công trình: ……………………….Cấp công trình: ………………..
– Diện tích xây dựng tầng 1 (tầng trệt): ……………………….m2.
– Tổng diện tích sàn: …………………………………………………m2.
– Chiều cao công trình: ……………………………………………….m.
– Địa điểm công trình di dời đến:
Lô đất số:…………………….Diện tích …………………………. m2.
Tại: …………………. đường: ………………………………
phường (xã) ……………….quận (huyện) ………………
tỉnh, thành phố: ………………………………………………….
– Số tầng: ……………………………………………………………
– Cốt xây dựng: …….m.
– Khoảng lùi (nếu có): …..m.
5. Dự kiến thời gian hoàn thành công trình: …………………… tháng.
6. Cam kết: Tôi xin cam đoan làm theo đúng giấy phép được cấp, nếu sai tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm và bị xử lý theo quy định của pháp luật.
Gửi kèm theo Đơn này các tài liệu:
1 –
2 –
….., ngày ….. tháng ….. năm …..
NGƯỜI LÀM ĐƠN/ĐẠI DIỆN CHỦ ĐẦU TƯ
(Ký, ghi rõ họ tên, đóng dấu (nếu có))
Câu hỏi thường gặp
Theo Điều 28 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, đối với trường hợp đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu, người sử dụng đất cần chuẩn bị:
– Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04/ĐK.
– Chứng từ đã thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc các giấy tờ liên quan tới việc được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất và tài sản gắn liền với đất.
– Trích đo bản đồ địa chính (nếu có)
– Giấy ủy quyền (nếu ủy quyền cho người khác nộp Sổ đỏ).
Ngoài các loại giấy tờ chính trên thì tùy thuộc vào nhu cầu mà người dân cần chuẩn bị giấy tờ chứng minh theo từng trường hợp. Cụ thể:
– Trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận: Giấy tờ chứng việc được nhận thừa kế quyền sử dụng đất.
– Trường hợp là đất giao không đúng thẩm quyền: Giấy tờ về giao đất không đúng thẩm quyền hoặc chứng minh việc mua, nhận thanh lý, hóa giá, phân phối nhà ở, công trình gắn liền với đất.
– Trường hợp có vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai: Giấy tờ liên quan đến đóng phạt vi phạm hành chính.
– Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng đất với thửa đất liền kề: Hợp đồng/Văn bản thỏa thuận/Quyết định của Tòa án về việc xác lập quyền đối với thửa đất liền kề kèm theo sơ đồ thể hiện được vị trí, kích thước của thửa đất liền kề.
– Trường hợp hộ gia đình đang sử dụng đất: Văn bản xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình.
– Trường hợp chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng trên đất nông nghiệp mà chủ sở hữu không đủ giấy tờ hoặc công trình được miễn giấy phép xây dựng: Hồ sơ thiết kế công trình xây dựng đã được thẩm định hoặc có kết quả nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình xây dựng.
– Trường hợp hộ gia đình/cá nhân sử dụng đất không mục đích được Nhà nước giao đất, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất: Quyết định xử phạt thể hiện được việc đã khắc phục hậu quả là buộc đăng ký đất đai, chứng từ nộp phạt.
– Một trong các loại giấy tờ quy định tại các điều: Điều 137; khoản 1, khoản 5 Điều 148; khoản 1, khoản 5 Điều 149 Luật Đất đai số 31/2024/QH15 (nếu có).
– Trường hợp đất gốc có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 mà có diện tích tăng thêm đã được cấp Giấy chứng nhận: Nộp giấy tờ về việc chuyển quyền và Giấy chứng nhận đã cấp với phần đất tăng thêm.
Từ ngày 01/07/2025 sau khi cấp huyện kết thúc hoạt động thì UBND cấp xã sẽ được phân cấp thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng và chấp thuận về địa điểm xây dựng thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện trước đó.
Bạn xem mức phí xin cấp giấy phép xây dựng tại các văn bản quy định của từng địa phương (tỉnh/thành phố) vì lệ phí này do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định, thường ở mức 50.000 – 75.000 VNĐ đối với nhà ở riêng lẻ và 100.000 – 150.000 VNĐ for công trình khác
