Giấy sổ đỏ lần đầu cho cá nhân, cập nhật mới 2026

Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho cá nhân (thường gọi là Sổ đỏ, Sổ hồng) là thủ tục pháp lý quan trọng, qua đó cá nhân sử dụng đất được Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định pháp luật. Việc được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không chỉ giúp cá nhân đảm bảo và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình đối với thửa đất đang sử dụng, mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, hay thế chấp về sau. Tuy nhiên, trên thực tế, không ít người dân vẫn gặp khó khăn, lúng túng khi thực hiện thủ tục cấp giấy sổ đỏ lần đầu cho cá nhân này do chưa nắm rõ hồ sơ cần chuẩn bị những giấy tờ gì, phải đáp ứng điều kiện ra sao, cũng như cách thức và trình tự thực hiện như thế nào mới đúng quy định. Hãy cùng Luật sư Đoàn tìm hiểu chi tiết dưới đây.

Quy định về cấp sổ đỏ lần đầu 

Luật Đất đai năm 2024 cùng các văn bản hướng dẫn thi hành đã quy định tương đối đầy đủ về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu (thường gọi là Sổ đỏ, Sổ hồng). Tuy nhiên, các văn bản này chưa đưa ra khái niệm cụ thể về “cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu”. 

Từ các quy định pháp luật có liên quan và thực tiễn áp dụng, có thể hiểu rằng việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu là một thủ tục hành chính mà qua đó Nhà nước cấp chứng thư pháp lý để xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp cho người sử dụng đất. Việc cấp này áp dụng đối với thửa đất chưa từng được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã được cấp nhưng việc cấp đó không đúng quy định của pháp luật.

Theo quy định, mỗi thửa đất chỉ được cấp một Giấy chứng nhận duy nhất. Trường hợp thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất thì cấp cho mỗi người một Giấy chứng nhận.

Hồ sơ xin cấp giấy sổ đỏ lần đầu cho cá nhân gồm những giấy tờ gì?

Theo quy định mới nhất, áp dụng kể từ ngày 01/7/2025 sau sáp nhập, hồ sơ cấp Sổ đỏ lần đầu cụ thể như sau:

Căn cứ theo Mục 1 Phần I của Phần B của Phần V Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, hồ sơ xin cấp sổ đỏ lần đầu từ ngày 01/7/2025 đối với người sử dụng đất là cá nhân bao gồm:

• Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 15 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP;
• Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137, khoản 1, khoản 5 Điều 148, khoản 1, khoản 5 Điều 149 Luật Đất đai 2024, sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (nếu có);
• Trường hợp thửa đất gốc có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 mà có phần diện tích đất tăng thêm đã được cấp Giấy chứng nhận thì nộp giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận đã cấp cho phần diện tích tăng thêm;
• Giấy tờ về việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về dân sự đối với trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định pháp luật về đất đai;

• Giấy tờ về việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về dân sự và giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất đối với trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 45 Luật Đất đai 2024;
• Giấy tờ về giao đất không đúng thẩm quyền hoặc giấy tờ về việc mua, nhận thanh lý, hóa giá, phân phối nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định tại Điều 140 Luật Đất đai 2024 (nếu có);
• Giấy tờ liên quan đến xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai đối với trường hợp có vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
• Hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền đối với thửa đất liền kề kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế đối với trường hợp có đăng ký quyền đối với thửa đất liền kề;
• Văn bản xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình đang sử dụng đất đối với trường hợp hộ gia đình đang sử dụng đất;
• Mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất (nếu có);
• Hồ sơ thiết kế xây dựng công trình đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định hoặc đã có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng đối với trường hợp chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng trên đất nông nghiệp mà chủ sở hữu công trình không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 149 Luật Đất đai 2024 hoặc công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
• Trường hợp quy định tại điểm a khoản 6 Điều 25 Nghị định 101/2024/NĐ-CP thì nộp Quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, trong đó có thể hiện biện pháp khắc phục hậu quả là buộc đăng ký đất đai; chứng từ nộp phạt của người sử dụng đất;
• Chứng từ đã thực hiện nghĩa vụ tài chính, giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);
• Trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng mà chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định của pháp luật thì nộp giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền;
• Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với nhà ở, công trình xây dựng thuộc trường hợp phải xin phép xây dựng quy định tại khoản 3 Điều 148, khoản 3 Điều 149 Luật Đất đai 2024 thì nộp giấy xác nhận của cơ quan có chức năng quản lý về xây dựng đủ điều kiện tồn tại nhà ở, công trình xây dựng đó theo quy định của pháp luật về xây dựng (nếu có).

Thời gian và chi phí cấp sổ đỏ lần đầu hiện nay là bao lâu và bao nhiêu?

Một trong những vấn đề được người sử dụng đất quan tâm nhiều nhất khi thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu là thời gian giải quyết hồ sơ và các khoản chi phí phải nộp. Theo quy định hiện hành, thời gian và chi phí cấp sổ đỏ lần đầu được xác định cụ thể như sau:

Căn cứ theo Mục 1 Phần II của Phần A của Phần V Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định về thời gian như sau:

“II. Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

1. Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 17 ngày làm việc; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 03 ngày làm việc.”

Như vậy, thời gian đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 17 ngày làm việc, thời gian cấp sổ đỏ lần đầu là không quá 03 ngày làm việc.

Chi phí làm Sổ đỏ hiện nay gồm những khoản sau:

Khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, người sử dụng đất cần thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định, bao gồm các khoản như lệ phí trước bạ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận, tiền sử dụng đất trong trường hợp phải nộp và phí thẩm định hồ sơ.

Theo khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC, lệ phí cấp Giấy chứng nhận do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định nên mức thu từng tỉnh, thành có thể khác nhau.

Thẩm quyền cấp sổ và cách thức thực hiện

Để việc xin cấp sổ đỏ lần đầu diễn ra thuận lợi, đúng quy định và hạn chế phát sinh vướng mắc, người sử dụng đất cần nắm rõ cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ và cách thức thực hiện theo quy định của pháp luật hiện hành.

Theo điểm h khoản 1 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP, Chủ tịch ủy ban nhân dân cấp xã có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và cộng đồng dân cư.

Người sử dụng đất được lựa chọn nộp hồ sơ theo các hình thức sau đây:

• Nộp trực tiếp tại Trung tâm Phục vụ hành chính công.

• Nộp thông qua dịch vụ bưu chính.
• Nộp tại địa điểm theo thỏa thuận giữa người yêu cầu đăng ký và Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
• Nộp trực tuyến trên Cổng dịch vụ công.

Trình tự làm sổ đỏ lần đầu

Để việc xin cấp sổ đỏ lần đầu được thực hiện đúng quy định và hạn chế phát sinh vướng mắc, người sử dụng đất cần nắm rõ trình tự, các bước thực hiện theo quy định của pháp luật hiện hành như sau:

Theo Điều 5 Nghị định 151, Chủ tịch ủy ban nhân dân cấp xã có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và cộng đồng dân cư.

Người yêu cầu đăng ký được lựa chọn nộp hồ sơ theo các hình thức sau đây:

– Nộp trực tiếp tại Bộ phân Một cửa;

– Nộp thông qua dịch vụ bưu chính;

– Nộp tại địa điểm theo thỏa thuận giữa người yêu cầu đăng ký và Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai;

– Nộp trên Cổng dịch vụ công Quốc gia hoặc Cổng dịch vụ công cấp tỉnh.

Thủ tục làm sổ đỏ lần đầu online 

Nhằm tạo thuận lợi cho người dân và đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, pháp luật hiện hành cho phép thực hiện thủ tục làm sổ đỏ lần đầu theo hình thức trực tuyến. Trình tự và cách thức thực hiện được hướng dẫn cụ thể như sau:

Theo Phần XVII của Phần C của Phần V Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu bằng phương tiện điện tử thực hiện như sau:

• Bước 1. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người được giao quản lý đất nhập thông tin vào Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất điện tử, đồng thời gắn kèm theo hồ sơ đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất điện tử trên Cổng dịch vụ công Quốc gia hoặc Cổng dịch vụ công cấp tỉnh.

• Bước 2. Hệ thống tiếp nhận hồ sơ của Cổng dịch vụ công Quốc gia hoặc Cổng dịch vụ công cấp tỉnh gửi phản hồi kết quả tiếp nhận hồ sơ cho người yêu cầu đăng ký qua Cổng dịch vụ công hoặc thư điện tử hoặc các phương tiện điện tử khác.

• Bước 3. Cơ quan giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất kiểm tra hồ sơ, giải quyết thủ tục hành chính theo quy định từ Phần II đến Phần V của “Phần C. TRÌNH TỰ, THỦ TỤC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT”.

• Bước 4. Cơ quan giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất gửi kết quả giải quyết thủ tục hành chính cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người được giao quản lý đất theo quy định tại Mục 6 và Mục 7 Phần I của “Phần A. TIẾP NHẬN HỒ SƠ, TRẢ KẾT QUẢ, THỜI GIAN THỰC HIỆN THỦ TỤC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT”.

Mẫu đơn xin cấp sổ đỏ lần đầu 

Để hoàn thiện hồ sơ đề nghị cấp sổ đỏ lần đầu theo đúng quy định, người sử dụng đất cần chuẩn bị và kê khai mẫu đơn xin cấp sổ đỏ lần đầu theo biểu mẫu do cơ quan có thẩm quyền ban hành.

Từ 01/07/2025, đơn xin cấp Sổ đỏ lần đầu mới nhất được sử dụng theo Mẫu số 15 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP.

Mẫu số 15. Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
—————

ĐƠN ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

Kính gửi: ………………………………………………….⁽¹⁾

1. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người quản lý đất:

(Trường hợp nhiều người cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản thì kê khai tên người cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản đó theo Mẫu số 15a)

a) Họ và tên ⁽²⁾: ………………………………………………………………………………………………

b) Giấy tờ nhân thân/pháp nhân ⁽³⁾: ……………………………………………………………………

c) Địa chỉ ⁽⁴⁾: …………………………………………………………………………………………………..

d) Điện thoại liên hệ (nếu có): ……………………………. Hộp thư điện tử (nếu có): ……………….

2. Thửa đất đăng ký (người sử dụng đất là tổ chức thì không phải kê khai mục này):

(Trường hợp đăng ký nhiều thửa đất nông nghiệp mà không đề nghị cấp Giấy chứng nhận hoặc đề nghị cấp chung một Giấy chứng nhận cho nhiều thửa đất nông nghiệp thì không kê khai các nội dung tại Mục này mà chỉ ghi tổng số thửa và kê khai từng thửa đất theo Mẫu số 15b)

a) Thửa đất số: ……………………………………………..; 2.2. Tờ bản đồ số: ………………………………..

b) Địa chỉ ⁽⁵⁾: ………………………………………………………………………………………………….

c) Diện tích ⁽⁶⁾: …………………. m²; sử dụng chung: ………………m²; sử dụng riêng: ……………..m².

d) Sử dụng vào mục đích⁽⁷⁾: ……………………………., từ thời điểm: …………………………….

d) Thời hạn đề nghị được sử dụng đất⁽⁸⁾: …………………………………………………………….

e) Nguồn gốc sử dụng đất⁽⁹⁾: …………………………………………………………………………….

g) Có quyền hoặc hạn chế quyền đối với thửa đất liền kề số …………., tờ bản đồ số …………., của …………., nội dung về quyền đối với thửa đất liền kề ……………………… ⁽¹⁰⁾.

3. Nhà ở, công trình xây dựng (người sử dụng đất là tổ chức thì không phải kê khai mục này):

(Chỉ kê khai nếu có nhu cầu đăng ký hoặc chứng nhận quyền sở hữu tài sản; Trường hợp có nhiều nhà ở, công trình xây dựng khác trên cùng 01 thửa đất thì chỉ kê khai các thông tin chung và tổng diện tích của các nhà ở, công trình xây dựng; đồng thời lập danh sách nhà ở, công trình theo Mẫu số 15c)

a) Loại nhà ở, công trình xây dựng ⁽¹¹⁾: ……………………………………………………………….

b) Diện tích xây dựng⁽¹²⁾: …………………… m².

c) Diện tích sàn xây dựng/diện tích sử dụng ⁽¹³⁾: …………………… m².

d) Sở hữu chung⁽¹⁴⁾: …………………… m², sở hữu riêng⁽¹⁴⁾: …………………… m².

đ) Số tầng: ………….. tầng; trong đó, số tầng nổi: ………….. tầng, số tầng hầm: ………….. tầng.

e) Nguồn gốc ⁽¹⁵⁾: …………………………………………………………………………………………..

g) Năm hoàn thành xây dựng⁽¹⁶⁾: ……………………………………………………………………….

h) Thời hạn sở hữu đến ⁽¹⁷⁾: ……………………………………………………………………………..

i) Cam kết về việc đủ điều kiện tồn tại nhà ở, công trình xây dựng⁽¹⁸⁾: □

4. Đề nghị của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất: (Đánh dấu  vào ô lựa chọn)

a) Đề nghị đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất □

b) Đề nghị cấp Giấy chứng nhận □

c) Đề nghị ghi nợ tiền sử dụng đất (đối với cá nhân) □

d) Đề nghị khác (nếu có): …………………………………………………………………………………

5. Những giấy tờ nộp kèm theo⁽¹⁹⁾:

(1) …………………………………………………………………………………………………………………………….

(2) …………………………………………………………………………………………………………………………….

(3) …………………………………………………………………………………………………………………………….

Tôi/chúng tôi xin cam đoan nội dung kê khai trên đơn là đúng sự thật, nếu sai tôi/chúng tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật.

Hướng dẫn kê khai đơn:

(1) Ghi cơ quan có thẩm quyền giải quyết thủ tục. (Lưu ý: xem kỹ hướng dẫn viết Đơn trước khi kê khai; không tẩy xóa, sửa chữa trên Đơn).

(2) Cá nhân: Ghi họ và tên bằng chữ in hoa, năm sinh theo giấy tờ nhân thân. Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài: Ghi họ tên, năm sinh, quốc tịch. Cộng đồng dân cư: Ghi tên của cộng đồng dân cư. Tổ chức: Ghi theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký kinh doanh hoặc giấy phép đầu tư.

(3) Cá nhân: Ghi số định danh cá nhân hoặc số, ngày cấp và nơi cấp hộ chiếu.

Tổ chức: Ghi số, ngày ký, cơ quan ký văn bản theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký kinh doanh hoặc giấy phép đầu tư.

(4) Cá nhân: Ghi địa chỉ nơi đăng ký thường trú. Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài: Ghi địa chỉ đăng ký thường trú ở Việt Nam (nếu có). Cộng đồng dân cư: Ghi địa chỉ nơi sinh hoạt chung của cộng đồng.

Tổ chức: Ghi địa chỉ trụ sở chính theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký kinh doanh hoặc giấy phép đầu tư.

(5) Ghi số nhà, tên đường, phố (nếu có); tên điểm dân cư (tổ dân phố, thôn, xóm, làng, ấp, bản, bon, buôn, phum, sóc, điểm dân cư tương tự) hoặc tên khu vực, xứ đồng (đối với thửa đất ngoài khu dân cư); tên đơn vị hành chính các cấp xã, tỉnh nơi có thửa đất.

(6) Ghi diện tích của thửa đất bằng số Ả Rập, được làm tròn số đến một chữ số thập phân;.

(7) Ghi mục đích đang sử dụng chính của thửa đất. Từ thời điểm ghi ngày … tháng … năm …

(8) Ghi “đến ngày …/…/…” hoặc “Lâu dài” hoặc ghi bằng dấu “-/-” nếu không xác định được thời hạn.

(9) Ghi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm hoặc nhận chuyển quyền (chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn) hoặc nguồn gốc khác như do ông cha để lại, lấn, chiếm, giao đất không đúng thẩm quyền, khai hoang…

(10) Ghi theo văn bản xác lập quyền được sử dụng.

(11) Ghi Nhà ở riêng lẻ/căn hộ chung cư/văn phòng/nhà xưởng …

(12) Đối với nhà ở riêng lẻ, công trình xây dựng độc lập ghi diện tích mặt bằng chiếm đất của nhà ở, công trình tại vị trí tiếp xúc với mặt đất theo mép ngoài tường bao của nhà ở, công trình được làm tròn số đến một chữ số thập phân.

Đối với căn hộ chung cư, văn phòng, hạng mục công trình thuộc tòa nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp thì ghi diện tích sàn/diện tích sử dụng căn hộ chung cư, văn phòng, hạng mục công trình đó.

(13) Đối với nhà ở, công trình một tầng thì không ghi nội dung này. Đối với nhà ở, công trình nhiều tầng thì ghi tổng diện tích mặt bằng sàn xây dựng của các tầng.

(14) Diện tích “Sở hữu chung” là phần diện tích thuộc quyền sở hữu của nhiều người; Diện tích “Sở hữu riêng” là phần diện tích thuộc quyền sở hữu của một người (một cá nhân, một cộng đồng dân cư).

(15) Ghi tự đầu tư xây dựng, mua, được tặng cho …

(16) Chủ sở hữu tài sản tự xác định và chịu trách nhiệm đối với nội dung kê khai.

(17) Ghi “đến ngày …/…/…” hoặc ghi bằng dấu “-/-” nếu không xác định được thời hạn.

(18) Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đề nghị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng thuộc trường hợp phải xin phép xây dựng quy định tại khoản 3 Điều 148, khoản 3 Điều 149 của Luật Đất đai mà không có giấy xác nhận của cơ quan có thẩm quyền thì đánh dấu  vào ô lựa chọn.

(19) Đối với tổ chức thì phải nộp kèm theo Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất của tổ chức theo Mẫu số 15d hoặc Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất của người được giao quản lý đất/người được quản lý đất Mẫu số 15đ, trừ trường hợp tổ chức nhận chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất. 

Câu hỏi thường gặp