Cấp giấy sổ đỏ lần đầu cho hộ gia đình (thường gọi là Sổ đỏ, Sổ hồng) là một thủ tục pháp lý quan trọng, qua đó hộ gia đình được Nhà nước xác nhận quyền sử dụng hợp pháp đối với thửa đất, quyền sở hữu đối với tài sản gắn liền đất. Việc được cấp Giấy chứng nhận giúp hộ gia đình được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp, đồng thời là điều kiện cần thiết khi hộ gia đình muốn thực hiện các giao dịch như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê hoặc thế chấp. Tuy nhiên, trên thực tế, khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu, nếu không nắm rõ về hồ sơ, trình tự, thủ tục và quy định pháp luật liên quan thì sẽ rất dễ gặp khó khăn, vướng mắc. Cùng Luật sư Đoàn tìm hiểu chi tiết quy định cũng như thủ tục làm sổ đỏ lần đầu cho hộ gia đình nhé!
Các giấy tờ hộ gia đình cần chuẩn bị để xin cấp sổ đỏ lần đầu
Để việc cấp sổ đỏ lần đầu cho hộ gia đình diễn ra thuận lợi và đúng quy định pháp luật, việc chuẩn bị đầy đủ hồ sơ là bước hết sức quan trọng. Nếu không chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, đặc biệt là những giấy tờ bắt buộc phải có thì hồ sơ có thể bị từ chối tiếp nhận, bị trả lại hoặc có thể khiến quá trình giải quyết bị kéo dài, mất nhiều thời gian, chi phí, công sức. Vì vậy, trước khi nộp hồ sơ, hộ gia đình cần nắm rõ danh mục các loại giấy tờ cần chuẩn bị để đảm bảo thủ tục được thực hiện suôn sẻ và nhanh chóng. Pháp luật hiện hành quy định về các giấy tờ mà hộ gia đình phải chuẩn bị để làm thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu như sau:
Căn cứ theo Mục 1 Phần I của Phần B của Phần V Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, hồ sơ xin cấp sổ đỏ lần đầu từ ngày 1/7/2025 đối với hộ gia đình gồm:
- Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo theo Mẫu số 15.
- Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137, khoản 1, khoản 5 Điều 148, khoản 1, khoản 5 Điều 149 Luật Đất đai 2024, sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (nếu có).
- Trường hợp thửa đất gốc có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 mà có phần diện tích đất tăng thêm đã được cấp Giấy chứng nhận thì nộp giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận đã cấp cho phần diện tích tăng thêm;
- Giấy tờ về việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về dân sự đối với trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định pháp luật về đất đai;
- Giấy tờ về việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về dân sự và giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất đối với trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 45 Luật Đất đai 2024;
- Giấy tờ về giao đất không đúng thẩm quyền hoặc giấy tờ về việc mua, nhận thanh lý, hóa giá, phân phối nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định tại Điều 140 Luật Đất đai 2024 (nếu có);
- Giấy tờ liên quan đến xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai đối với trường hợp có vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
- Hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền đối với thửa đất liền kề kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế đối với trường hợp có đăng ký quyền đối với thửa đất liền kề;
- Văn bản xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình đang sử dụng đất đối với trường hợp hộ gia đình đang sử dụng đất;
- Mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất (nếu có);
- Hồ sơ thiết kế xây dựng công trình đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định hoặc đã có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng đối với trường hợp chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng trên đất nông nghiệp mà chủ sở hữu công trình không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 149 Luật Đất đai 2024 hoặc công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
- Trường hợp quy định tại điểm a khoản 6 Điều 25 Nghị định 101/2024/NĐ-CP thì nộp Quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, trong đó có thể hiện biện pháp khắc phục hậu quả là buộc đăng ký đất đai; chứng từ nộp phạt của người sử dụng đất;
- Chứng từ đã thực hiện nghĩa vụ tài chính, giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);
- Trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng mà chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định của pháp luật thì nộp giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền;
- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với nhà ở, công trình xây dựng thuộc trường hợp phải xin phép xây dựng quy định tại khoản 3 Điều 148, khoản 3 Điều 149 Luật Đất đai 2024 thì nộp giấy xác nhận của cơ quan có chức năng quản lý về xây dựng đủ điều kiện tồn tại nhà ở, công trình xây dựng đó theo quy định của pháp luật về xây dựng (nếu có).
Thời gian giải quyết thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu tại xã, phường hiện nay
Khi làm thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu tại xã, phường, bên cạnh việc chuẩn bị đầy đủ hồ sơ thì hộ gia đình cũng cần nắm rõ thời gian giải quyết. Điều này giúp hộ gia đình chủ động trong việc theo dõi tiến độ xử lý hồ sơ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, kịp thời có kiến nghị, phản ánh hoặc khiếu nại khi hồ sơ bị giải quyết chậm so với quy định, qua đó bảo đảm được quyền lợi hợp pháp của mình.
Căn cứ theo Mục 1 Phần II của Phần A của Phần V Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, thời gian giải quyết thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu được quy định như sau:
“II. Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
1. Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 17 ngày làm việc; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 03 ngày làm việc.”
Như vậy, thời gian đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 17 ngày làm việc, thời gian cấp sổ đỏ lần đầu là không quá 03 ngày làm việc.
Chi phí và lệ phí khi làm sổ đỏ lần đầu cho hộ gia đình
Bên cạnh việc chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, hộ gia đình cũng cần nắm rõ các chi phí và lệ phí phải nộp khi thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu. Việc nắm rõ trước các khoản chi này sẽ giúp hộ gia đình chủ động thu xếp tài chính, qua đó đảm bảo thủ tục được tiến hành thuận lợi, đúng tiến độ. Các khoản tiền có thể phát sinh khi làm sổ đỏ gồm: tiền sử dụng đất, chi phí đo đạc, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận.
- Tiền sử dụng đất: Giá đất tính tiền sử dụng đất là giá đất trong Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành. Mức thu được xác định theo từng trường hợp cụ thể theo quy định pháp luật.
- Phí thẩm định hồ sơ: Theo khoản 11 Điều 2 Thông tư số 85/2019/TT-BTC, phí thẩm định hồ sơ do HĐND cấp tỉnh quyết định nên mức thu từng tỉnh, thành có thể khác nhau.
- Lệ phí cấp sổ: Theo khoản 5 Điều 3 Thông tư số 85/2019/TT-BTC, lệ phí cấp Giấy chứng nhận do HĐND cấp tỉnh quyết định nên mức thu từng tỉnh, thành có thể khác nhau.
- Lệ phí trước bạ: Theo khoản 1 Điều 8 Nghị định số 10/2022/NĐ-CP, mức thu lệ phí trước bạ khi làm sổ đỏ lần đầu hiện nay là 0,5%. Giá tính lệ phí trước bạ là giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành.
Mẫu đơn và hướng dẫn điền thông tin trong mẫu đơn cấp giấy sổ đỏ lần đầu cho hộ gia đình
Để hồ sơ đề nghị cấp Sổ đỏ lần đầu được tiếp nhận và giải quyết, hộ gia đình cần chuẩn bị các giấy tờ theo quy định và kê khai đầy đủ thông tin trong Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 15 do Chính phủ ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP.
Mẫu số 15. Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
—————
ĐƠN ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
Kính gửi: ………………………………………………….(1)
1. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người quản lý đất:
(Trường hợp nhiều người cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản thì kê khai tên người cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản đó theo Mẫu số 15a)
a) Họ và tên (2): ………………………………………………………………………………………………
b) Giấy tờ nhân thân/pháp nhân (3): ……………………………………………………………………
c) Địa chỉ (4): …………………………………………………………………………………………………..
d) Điện thoại liên hệ (nếu có): ……………………………. Hộp thư điện tử (nếu có): ……………….
2. Thửa đất đăng ký (người sử dụng đất là tổ chức thì không phải kê khai mục này):
(Trường hợp đăng ký nhiều thửa đất nông nghiệp mà không đề nghị cấp Giấy chứng nhận hoặc đề nghị cấp chung một Giấy chứng nhận cho nhiều thửa đất nông nghiệp thì không kê khai các nội dung tại Mục này mà chỉ ghi tổng số thửa và kê khai từng thửa đất theo Mẫu số 15b)
a) Thửa đất số: ……………………………………………..; 2.2. Tờ bản đồ số: ………………………………..
b) Địa chỉ (5): ………………………………………………………………………………………………….
c) Diện tích (6): …………………. m2; sử dụng chung: ………………m2; sử dụng riêng: ……………..m2.
d) Sử dụng vào mục đích(7): ……………………………., từ thời điểm: …………………………….
d) Thời hạn đề nghị được sử dụng đất(8): …………………………………………………………….
e) Nguồn gốc sử dụng đất(9): …………………………………………………………………………….
g) Có quyền hoặc hạn chế quyền đối với thửa đất liền kề số …………., tờ bản đồ số …………., của …………., nội dung về quyền đối với thửa đất liền kề ……………………… (10).
3. Nhà ở, công trình xây dựng (người sử dụng đất là tổ chức thì không phải kê khai mục này):
(Chỉ kê khai nếu có nhu cầu đăng ký hoặc chứng nhận quyền sở hữu tài sản; Trường hợp có nhiều nhà ở, công trình xây dựng khác trên cùng 01 thửa đất thì chỉ kê khai các thông tin chung và tổng diện tích của các nhà ở, công trình xây dựng; đồng thời lập danh sách nhà ở, công trình theo Mẫu số 15c)
a) Loại nhà ở, công trình xây dựng (11): ……………………………………………………………….
b) Diện tích xây dựng(12): …………………… m2.
c) Diện tích sàn xây dựng/diện tích sử dụng (13): …………………… m2.
d) Sở hữu chung(14): …………………… m2, sở hữu riêng(14): …………………… m2.
đ) Số tầng: ………….. tầng; trong đó, số tầng nổi: ………….. tầng, số tầng hầm: ………….. tầng.
e) Nguồn gốc (15): …………………………………………………………………………………………..
g) Năm hoàn thành xây dựng(16): ……………………………………………………………………….
h) Thời hạn sở hữu đến (17): ……………………………………………………………………………..
i) Cam kết về việc đủ điều kiện tồn tại nhà ở, công trình xây dựng(18): □
4. Đề nghị của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất: (Đánh dấu vào ô lựa chọn)
a) Đề nghị đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất □
b) Đề nghị cấp Giấy chứng nhận □
c) Đề nghị ghi nợ tiền sử dụng đất (đối với cá nhân) □
d) Đề nghị khác (nếu có): …………………………………………………………………………………
5. Những giấy tờ nộp kèm theo(19):
(1) …………………………………………………………………………………………………………………………….
(2) …………………………………………………………………………………………………………………………….
(3) …………………………………………………………………………………………………………………………….
Tôi/chúng tôi xin cam đoan nội dung kê khai trên đơn là đúng sự thật, nếu sai tôi/chúng tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật.
| ……………….., ngày ….. tháng ….. năm …….. Người sử dụng đất/Người kê khai (Ký, ghi rõ họ tên hoặc đóng dấu (nếu có)) |
Hướng dẫn kê khai đơn:
(1) Ghi cơ quan có thẩm quyền giải quyết thủ tục. (Lưu ý: xem kỹ hướng dẫn viết Đơn trước khi kê khai; không tẩy xóa, sửa chữa trên Đơn).
(2) Cá nhân: Ghi họ và tên bằng chữ in hoa, năm sinh theo giấy tờ nhân thân. Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài: Ghi họ tên, năm sinh, quốc tịch. Cộng đồng dân cư: Ghi tên của cộng đồng dân cư. Tổ chức: Ghi theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký kinh doanh hoặc giấy phép đầu tư.
(3) Cá nhân: Ghi số định danh cá nhân hoặc số, ngày cấp và nơi cấp hộ chiếu.
Tổ chức: Ghi số, ngày ký, cơ quan ký văn bản theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký kinh doanh hoặc giấy phép đầu tư.
(4) Cá nhân: Ghi địa chỉ nơi đăng ký thường trú. Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài: Ghi địa chỉ đăng ký thường trú ở Việt Nam (nếu có). Cộng đồng dân cư: Ghi địa chỉ nơi sinh hoạt chung của cộng đồng.
Tổ chức: Ghi địa chỉ trụ sở chính theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký kinh doanh hoặc giấy phép đầu tư.
(5) Ghi số nhà, tên đường, phố (nếu có); tên điểm dân cư (tổ dân phố, thôn, xóm, làng, ấp, bản, bon, buôn, phum, sóc, điểm dân cư tương tự) hoặc tên khu vực, xứ đồng (đối với thửa đất ngoài khu dân cư); tên đơn vị hành chính các cấp xã, tỉnh nơi có thửa đất.
(6) Ghi diện tích của thửa đất bằng số Ả Rập, được làm tròn số đến một chữ số thập phân;.
(7) Ghi mục đích đang sử dụng chính của thửa đất. Từ thời điểm ghi ngày … tháng … năm …
(8) Ghi “đến ngày …/…/…” hoặc “Lâu dài” hoặc ghi bằng dấu “-/-” nếu không xác định được thời hạn.
(9) Ghi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm hoặc nhận chuyển quyền (chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn) hoặc nguồn gốc khác như do ông cha để lại, lấn, chiếm, giao đất không đúng thẩm quyền, khai hoang…
(10) Ghi theo văn bản xác lập quyền được sử dụng.
(11) Ghi Nhà ở riêng lẻ/căn hộ chung cư/văn phòng/nhà xưởng …
(12) Đối với nhà ở riêng lẻ, công trình xây dựng độc lập ghi diện tích mặt bằng chiếm đất của nhà ở, công trình tại vị trí tiếp xúc với mặt đất theo mép ngoài tường bao của nhà ở, công trình được làm tròn số đến một chữ số thập phân.
Đối với căn hộ chung cư, văn phòng, hạng mục công trình thuộc tòa nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp thì ghi diện tích sàn/diện tích sử dụng căn hộ chung cư, văn phòng, hạng mục công trình đó.
(13) Đối với nhà ở, công trình một tầng thì không ghi nội dung này. Đối với nhà ở, công trình nhiều tầng thì ghi tổng diện tích mặt bằng sàn xây dựng của các tầng.
(14) Diện tích “Sở hữu chung” là phần diện tích thuộc quyền sở hữu của nhiều người; Diện tích “Sở hữu riêng” là phần diện tích thuộc quyền sở hữu của một người (một cá nhân, một cộng đồng dân cư).
(15) Ghi tự đầu tư xây dựng, mua, được tặng cho …
(16) Chủ sở hữu tài sản tự xác định và chịu trách nhiệm đối với nội dung kê khai.
(17) Ghi “đến ngày …/…/…” hoặc ghi bằng dấu “-/-” nếu không xác định được thời hạn.
(18) Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đề nghị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng thuộc trường hợp phải xin phép xây dựng quy định tại khoản 3 Điều 148, khoản 3 Điều 149 của Luật Đất đai mà không có giấy xác nhận của cơ quan có thẩm quyền thì đánh dấu vào ô lựa chọn.
(19) Đối với tổ chức thì phải nộp kèm theo Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất của tổ chức theo Mẫu số 15d hoặc Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất của người được giao quản lý đất/người được quản lý đất Mẫu số 15đ, trừ trường hợp tổ chức nhận chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất.
Câu hỏi thường gặp
Trường hợp hồ sơ xin cấp sổ đỏ lần đầu còn thiếu giấy tờ theo quy định, hộ gia đình cần phải bổ sung, hoàn thiện cho đầy đủ trước khi nộp để tránh việc hồ sơ bị từ chối tiếp nhận, bị trả lại gây tốn thời gian, chi phí và công sức.
Theo quy định pháp luật, khi nộp hồ sơ làm sổ đỏ lần đầu thì có thể lựa chọn nộp bản sao giấy tờ và xuất trình bản chính để cán bộ tiếp nhận hồ sơ kiểm tra đối chiếu hoặc nộp bản chính giấy tờ hoặc nộp bản sao giấy tờ đã có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực. Trường hợp nộp hồ sơ theo online trên Cổng dịch vụ công Quốc gia thì hồ sơ nộp phải được số hóa từ bản chính hoặc bản sao giấy tờ đã được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.
Theo quy định pháp luật, nếu cán bộ tiếp nhận từ chối tiếp nhận hồ sơ thì phải lập Phiếu từ chối tiếp nhận hồ sơ, trong đó nêu rõ lý do từ chối và giao cho người nộp. Do đó, khi gặp trường hợp này, người dân nên yêu cầu cấp Phiếu từ chối để làm căn cứ. Trường hợp việc từ chối là không đúng quy định, người dân có quyền phản ánh, kiến nghị hoặc khiếu nại để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình
