Trong thực tế, không ít người dân do chủ quan, khi nhận được Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất) đã không kiểm tra lại các thông tin. Sau đó một thời gian thì mới phát hiện ra sổ đỏ đã cấp bị sai tên chủ sử dụng.
Trong bài viết này, Luật sư Đoàn sẽ chia sẻ các quy định pháp luật và giải pháp xử lý đối với trường hợp sổ đỏ bị sai tên.
Sổ đỏ bị sai tên có ảnh hưởng gì không?
Sổ đỏ là chứng thư pháp lý do Nhà nước cấp để xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất.
Sổ đỏ phải thể hiện đúng và đầy đủ các thông tin như:
- Thông tin về chủ sử dụng đất: họ và tên, số giấy tờ nhân thân.
- Thông tin về thửa đất: số hiệu và địa chỉ thửa đất, diện tích, thời hạn sử dụng, mục đích sử dụng, hình thức sử dụng.
- Các thông tin khác theo quy định pháp luật.
Việc sổ đỏ bị cấp sai tên sẽ gây ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi hợp pháp của chủ sử dụng đất, đặc biệt là sẽ gặp khó khăn khi tiến hành giao dịch như: chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế,… do tên trên sổ không trùng khớp với tên trên giấy tờ chứng minh nhân thân (Căn cước công dân, Hộ chiếu,…).
Giải pháp xử lý sổ đỏ bị sai tên?
Để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp khi sổ đỏ bị cấp sai tên, chủ sử dụng đất cần phải căn cứ theo các quy định pháp luật để xử lý.
Theo Khoản 1 Điều 152 Luật Đất đai năm 2024, cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ có trách nhiệm đính chính sổ đỏ đã cấp khi có sai sót trong trường hợp:
- Có sai sót thông tin của người được cấp sổ đỏ so với thông tin tại thời điểm đính chính.
- Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được tổ chức đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận hoặc được thể hiện trong văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai.
Ví dụ: Bà Nguyễn Thị Thảo được cấp sổ đỏ. Tuy nhiên, trên sổ đỏ, tên của bà Thảo lại được ghi là “Nguyễn Thị Hảo”. Theo quy định nêu trên, bà Thảo phải thực hiện thủ tục đính chính thông tin về tên trên sổ đỏ.
Như vậy, nếu bị sai tên thì chủ sử dụng đất phải thực hiện việc đính chính.
Trình tự đính chính sổ đỏ bị sai tên
Trình tự thực hiện đính chính sổ đỏ bị sai tên được quy định tại Phần XIV của Phần C của Phần V Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP và Quyết định số 2304/QĐ-BNNMT, cụ thể gồm các bước sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Bước 2: Nộp hồ sơ
- Trường hợp sổ đỏ đã cấp lần đầu có sai sót thì nộp hồ sơ tại Trung tâm Phục vụ hành chính công.
- Trường hợp sổ đỏ đã cấp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất có sai sót thì nộp hồ sơ tại Trung tâm Phục vụ hành chính công hoặc Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 3: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ kiểm tra tính đầy đủ của thành phần hồ sơ.
- Trường hợp hồ sơ đầy đủ thì cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả.
- Trường hợp chưa đầy đủ thành phần hồ sơ thì trả hồ sơ kèm Phiếu yêu cầu bổ sung, hoàn thiện hồ sơ để người yêu cầu đăng ký hoàn thiện, bổ sung theo quy định.
Bước 4: Thực hiện đính chính
a) Trường hợp đính chính sổ đỏ đã cấp lần đầu có sai sót thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh thực hiện:
- Thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai chuyển hồ sơ cấp sổ đỏ lần đầu đến cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh.
- Kiểm tra hồ sơ, lập biên bản kết luận về nội dung và nguyên nhân sai sót.
- Xác nhận nội dung đính chính trên sổ đỏ đã cấp hoặc cấp mới.
- Chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai để chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; gửi sổ đỏ đã đính chính đến cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trao cho người được cấp.
b) Trường hợp đính chính sổ đỏ đã cấp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất có sai sót thì Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện:
- Kiểm tra, lập biên bản kết luận về nội dung và nguyên nhân sai sót.
- Xác nhận nội dung đính chính trên sổ đỏ đã cấp hoặc cấp mới.
- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao sổ đỏ hoặc gửi cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trao cho người được cấp.
Hồ sơ đính chính sổ đỏ bị sai tên gồm những gì?
Khi thực hiện thủ tục đính chính sổ đỏ, hồ sơ cần phải chuẩn bị gồm có:
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 18.
- Bản gốc sổ đỏ đã cấp.
- Giấy tờ chứng minh sai sót thông tin của người được cấp Sổ đỏ so với thông tin tại thời điểm đề nghị đính chính, như: Căn cước công dân, Giấy khai sinh.
- Giấy ủy quyền trong trường hợp thực hiện thủ tục thông qua người đại diện.
Mẫu đơn đính chính sổ đỏ bị sai tên mới nhất
Mẫu đơn đính chính sổ đỏ bị sai tên mới nhất hiện nay là Mẫu số 18, ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP.
Mẫu số 18. Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
_____________________________________
ĐƠN ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
Kính gửi : …………………… (1)
1. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người quản lý đất:
a) Tên(2):……………………………………………….
b) Giấy tờ nhân thân/pháp nhân(2): ………………………..
c) Địa chỉ(2): …………………………………………………………
d) Điện thoại liên hệ (nếu có):…………………… Hộp thư điện tử (nếu có): …
2. Nội dung biến động (3):
………………………………………………………………..
………………………………………………………………..
3. Giấy tờ liên quan đến nội dung biến động nộp kèm theo đơn này gồm có (4):
(1) Giấy chứng nhận đã cấp;
(2) ……………………………………………………………………
(3) ……………………………………………………………………
Cam đoan nội dung kê khai trên đơn là đúng sự thật và chịu trách nhiệm trước pháp luật.
| ……., ngày …. tháng … năm …… Người viết đơn (Ký, ghi rõ họ tên và đóng dấu nếu có) |
Hướng dẫn kê khai đơn:
(1) Đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thì ghi “Văn phòng đăng ký đất đai/Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai……” nơi có đất.
Đối với tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao và tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài thì ghi “Văn phòng đăng ký đất đai…” nơi có đất.
(2) Ghi thông tin như trên giấy chứng nhận đã cấp. Trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì ghi thông tin của bên nhận chuyển quyền.
(3) Ghi nội dung biến động như: “nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho …, cấp lại Giấy chứng nhận do bị mất, cấp đổi Giấy chứng nhận …”.
Trường hợp đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận do bị mất thì ghi nội dung: “đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận do bị mất” và thể hiện thông tin Giấy chứng nhận bị mất, gồm: Số vào sổ cấp Giấy chứng nhận……; Số phát hành Giấy chứng nhận (Số seri)…….”, trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có thông tin về Giấy chứng nhận đã cấp thì không kê khai nội dung tại mục này. Cơ quan giải quyết thủ tục hành chính kiểm tra hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai để xác định các thông tin tại mục này, trong đó thông tin bắt buộc phải có là thông tin Số vào sổ cấp Giấy chứng nhận hoặc Số phát hành Giấy chứng nhận (Số seri).
Trường hợp có nhu cầu cấp mới Giấy chứng nhận thì ghi “có nhu cầu cấp mới Giấy chứng nhận”.
(4) Ghi các loại giấy tờ nộp kèm theo Đơn này.
Thời gian đính chính sổ đỏ bị sai tên là bao lâu?
Mục 8; 10 Phần II của C của Phần A Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định thời gian đính chính sổ đỏ đã cấp là không quá 08 ngày làm việc. Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn và đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện không quá 18 ngày làm việc.
- Lưu ý: Thời gian được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ đã đảm bảo tính đầy đủ; không tính thời gian cơ quan có thẩm quyền xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định, thời gian niêm yết công khai, đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng, thời gian thực hiện thủ tục chia thừa kế quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất chết trước khi trao Giấy chứng nhận.
Câu hỏi thường gặp
Có được ủy quyền đi làm thủ tục đính chính sổ đỏ không?
Chủ sử dụng đất có thể ủy quyền cho người khác đại diện, thay mặt đi thực hiện thủ tục đính chính sổ đỏ. Việc ủy quyền phải có văn bản ủy quyền được lập, công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật.
