Thủ tục xin cấp phép xây dựng nhà ở nhanh, đơn giản và chi tiết

Trong quá trình xây dựng nhà ở, việc tuân thủ đúng các quy định pháp luật là yếu tố quan trọng giúp công trình được triển khai thuận lợi, tránh những rủi ro pháp lý không đáng có. Thủ tục xin cấp phép xây dựng nhà ở không chỉ là yêu cầu bắt buộc đối với hầu hết các công trình dân dụng mà còn giúp cơ quan chức năng quản lý quy hoạch, đảm bảo an toàn, mỹ quan đô thị và quyền lợi của chủ đầu tư. Vì vậy, việc nắm rõ trình tự, hồ sơ và các lưu ý liên quan đến thủ tục này được Luật sư Đoàn chia sẻ dưới đây là điều cần thiết trước khi tiến hành xây dựng.

Quy định về cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ 2025 

Cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ là bước quan trọng mà chủ đầu tư cần thực hiện trước khi khởi công, nhằm đảm bảo công trình phù hợp với quy hoạch, đúng quy định pháp luật và tránh các rủi ro phát sinh trong quá trình xây dựng.

Căn cứ Luật Nhà ở 2023, nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của gia đình, cá nhân. Nhà ở được sử dụng vào mục đích để ở và mục đích không phải để ở mà pháp luật không cấm là nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp.

Theo Điều 93 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi bởi Luật Xây dựng sửa đổi 2020 và Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024 (có hiệu lực từ 1/7/2025) quy định điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ như sau:

(1) Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị gồm:

– Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt và quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành;

– Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử – văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;

– Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện theo quy định tại khoản 7 Điều 79 Luật Xây dựng 2014;

– Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 1 Điều 95, Điều 96 và Điều 97 Luật Xây dựng 2014.

(2) Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải đáp ứng các điều kiện quy định tại (1) và phù hợp với quy hoạch chi tiết theo pháp luật về đô thị và nông thôn; đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định thì phải phù hợp với quy hoạch chi tiết theo pháp luật về đô thị và nông thôn hoặc thiết kế đô thị riêng hoặc quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

(3) Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn.

Thủ tục xin cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ 

Để đảm bảo việc xây dựng nhà ở riêng lẻ đúng quy định pháp luật và phù hợp với quy hoạch, chủ đầu tư cần nắm rõ thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ trước khi tiến hành khởi công.

Căn cứ Điều 102, khoản 3 Điều 103 Luật Xây dựng năm 2014, khoản 1 Điều 4 Nghị định 140/2025/NĐ-CP (có hiệu lực đến ngày 01/03/2027), thủ tục xin giấy phép xây dựng gồm các bước sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ

Chủ đầu tư (hộ gia đình, cá nhân) nộp tại Trung tâm phục vụ hành chính công hoặc Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính của Ủy ban nhân dân cấp xã.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

– Người tiếp nhận có trách nhiệm tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ.

– Nếu hồ sơ đầy đủ, đúng quy định thì ghi giấy biên nhận và trao cho người nộp.

– Nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa đúng thì hướng dẫn chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ theo đúng quy định.

Bước 3: Giải quyết yêu cầu

Bước 4: Trả kết quả

Quy trình xin phép xây dựng ở Hà Nội năm 2025 chi tiết 

Để xây dựng nhà ở hoặc công trình tại Hà Nội năm 2025 theo đúng quy định pháp luật và đảm bảo tiến độ thực hiện, việc nắm rõ quy định thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở Hà Nội năm 2025 chi tiết là điều cần thiết. Nội dung sau đây sẽ hướng dẫn bạn từng bước trong quy trình này, giúp chuẩn bị hồ sơ, xử lý thủ tục và đáp ứng yêu cầu của cơ quan chức năng một cách hiệu quả.

Từ ngày 9/6/2025, toàn bộ thủ tục hành chính lĩnh vực xây dựng tại Hà Nội được chuyển sang trực tuyến, gồm cấp giấy phép xây dựng, sửa chữa, cải tạo.

Có hai hình thức nhận hồ sơ đó là hình thức trực tuyến và trực tuyến toàn trình (full online public service) với các thủ tục thuộc lĩnh vực xây dựng.

Các thủ tục gồm:

+ Cấp giấy phép hoạt động xây dựng tại Hà Nội;

+ Sửa chữa, cải tạo; điều chỉnh giấy phép xây dựng; gia hạn giấy phép xây dựng,…của Nhà ở riêng lẻ, công trình đặc biệt, cấp I, II, III và IV trong diện thực hiện thủ tục trực tuyến này.

Theo quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Thông tư 06/2021/TT-BXD các công trình xây dựng được chia thành 5 cấp dựa trên quy mô công suất, kết cấu. Theo đó công trình đặc biệt có chiều cao trên 200 m, cao hơn 50 tầng. Công trình cấp IV có quy mô nhỏ nhất với chiều cao dưới 6 m, một tầng và tổng diện tích sàn dưới 1.000 m2.

Người dân, doanh nghiệp nộp hồ sơ cấp phép xây dựng tại Hà Nội trực tuyến được miễn lệ phí tới hết năm nay, năm 2025 và hỗ trợ chi phí trả kết quả tận nơi (26.000 đồng một lượt).

Hồ sơ cần chuẩn bị được cấp phép xây dựng nhà ở 

Để quá trình xin cấp phép xây dựng nhà ở diễn ra thuận lợi và đúng quy định, chủ đầu tư cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ cần chuẩn bị để được cấp phép xây dựng nhà ở theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền.

Điều 95 Luật Xây dựng năm 2014, sửa đổi năm 2020, Điều 55 Nghị định 175/2014/NĐ-CP quy định thành phần hồ sơ với công trình không theo tuyến gồm:

(1) Đơn xin cấp giấy phép xây dựng.

(2) Một trong những giấy tờ hợp pháp về đất đai như Giấy chứng nhận, Quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền…

(3) 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng trong hồ sơ thiết kế xây dựng gồm:

Bản vẽ tổng mặt bằng toàn dự án, mặt bằng định vị công trình trên lô đất;

Bản vẽ kiến trúc các mặt bằng, các mặt đứng và mặt cắt chủ yếu của công trình;

Bản vẽ mặt bằng, mặt cắt móng;

(4) Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.

Lưu ý:

Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải đáp ứng các điều kiện quy định và phù hợp với quy hoạch chi tiết theo pháp luật về đô thị và nông thôn; đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định thì phải phù hợp với quy hoạch chi tiết theo pháp luật về đô thị và nông thôn hoặc thiết kế đô thị riêng hoặc quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành (khoản 2 Điều 93 Luật Xây dựng năm 2014, sửa đổi bởi khoản 1 Điều 57 Luật Quy hoạch đô thị năm 2024).

Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn (khoản 3 Điều 93 Luật Xây dựng năm 2014, sửa đổi bởi khoản 1 Điều 57 Luật Quy hoạch đô thị năm 2024)

Tùy vào điều kiện cụ thể của địa phương, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương công bố mẫu bản vẽ thiết kế để hộ gia đình, cá nhân tham khảo khi tự lập thiết kế xây dựng.

Thu phí và lệ phí xin giấy phép xây dựng nhà ở là bao nhiêu?

Khi thực hiện thủ tục xin giấy phép xây dựng, khoản lệ phí hành chính phải nộp thường không lớn, dao động khoảng từ 50.000 đến 150.000 đồng cho mỗi giấy phép, tùy theo quy định của từng địa phương và loại công trình, và được thu tại thời điểm nhận giấy phép. Tuy nhiên, chi phí thực tế có thể cao hơn do còn bao gồm các khoản như phí thiết kế bản vẽ, phí thẩm định hồ sơ (từ vài triệu đến hàng chục triệu đồng) cùng một số chi phí phát sinh khác. Mức lệ phí cụ thể được quy định riêng bởi từng tỉnh, thành phố, vì vậy người dân cần chủ động tìm hiểu quy định tại địa phương nơi xây dựng.

Mẫu đơn xin cấp phép xây dựng nhà ở và cách điền 

Hiện nay, mẫu Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng đang được áp dụng là mẫu mới nhất theo quy định tại Nghị định 175/2024/NĐ-CP, được ban hành và sử dụng thống nhất trên toàn quốc nhằm đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật hiện hành.

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

______________________

ĐƠN ĐỀ NGHỊ CẤP GIẤY PHÉP XÂY DỰNG

(Sử dụng cho công trình: Không theo tuyến/Theo tuyến trong đô thị/Tín ngưỡng,

 tôn giáo/Tượng đài, tranh hoành tráng /Nhà ở riêng lẻ/Sửa chữa, cải tạo/

Theo giai đoạn cho công trình không theo tuyến/Theo giai đoạn cho công trình

 theo tuyến trong đô thị/Dự án/Di dời công trình)

_________

Kính gửi: ……………………………

1. Tên chủ đầu tư (Chủ hộ):…; Số định danh cá nhân/Mã số doanh nghiệp:..

– Người đại diện: …………; Chức vụ: ………..; Số định danh cá nhân:…………..

– Số điện thoại: ……………………………………………….

2. Thông tin công trình:

– Địa điểm xây dựng:

Lô đất số:…………………………..Diện tích …………m2.

Tại số nhà: ………………. đường/phố …………………….

phường/xã: ……………………quận/huyện:……………….

tỉnh, thành phố: …………………………………………………..

3. Tổ chức/cá nhân lập, thẩm tra thiết kế xây dựng:

3.1. Tổ chức/cá nhân lập thiết kế xây dựng:

– Tên tổ chức/cá nhân: ………Mã số chứng chỉ năng lực/hành nghề:……………..

– Tên và mã số chứng chỉ hành nghề của các chủ nhiệm, chủ trì thiết kế: …………….

3.2. Tổ chức/cá nhân thẩm tra thiết kế xây dựng:

– Tên tổ chức/cá nhân: …………Mã số chứng chỉ năng lực/hành nghề:…………..

– Tên và mã số chứng chỉ hành nghề của các chủ trì thẩm tra thiết kế: ………….

4. Nội dung đề nghị cấp phép:

4.1. Đối với công trình không theo tuyến, tín ngưỡng, tôn giáo:

– Loại công trình: ………………………..Cấp công trình: ……………..

– Diện tích xây dựng: ………m2.

– Cốt xây dựng: …….m.

– Khoảng lùi (nếu có): …..m.

– Tổng diện tích sàn (đối với công trình dân dụng và công trình có kết cấu dạng nhà):……….. m2 (ghi rõ diện tích sàn các tầng hầm, tầng trên mặt đất, tầng kỹ thuật, tầng lửng, tum).

– Chiều cao công trình: …..m (trong đó ghi rõ chiều cao các tầng hầm, tầng trên mặt đất, tầng lửng, tum – nếu có).

– Số tầng: ………….(ghi rõ số tầng hầm, tầng trên mặt đất, tầng kỹ thuật, tầng lửng, tum – nếu có).

4.2. Đối với công trình theo tuyến trong đô thị:

– Loại công trình: …………………… Cấp công trình: ………………….

– Tổng chiều dài công trình:………..m (ghi rõ chiều dài qua từng khu vực đặc thù, qua từng địa giới hành chính xã, phường, quận, huyện, tỉnh, thành phố).

– Cốt xây dựng: ……..m (ghi rõ cốt qua từng khu vực).

– Chiều cao tĩnh không của tuyến: …..m (ghi rõ chiều cao qua các khu vực).

– Độ sâu công trình: ………….m (ghi rõ độ sâu qua từng khu vực).

4.3. Đối với công trình tượng đài, tranh hoành tráng:

– Loại công trình: …………………… Cấp công trình: ………………….

– Diện tích xây dựng: ………m2.

– Cốt xây dựng:………..m.

– Khoảng lùi (nếu có): …..m.

– Chiều cao công trình: …..m.

4.4. Đối với công trình nhà ở riêng lẻ:

– Cấp công trình: …………………..

– Cốt xây dựng: …….m.

– Khoảng lùi (nếu có): …..m.

– Diện tích xây dựng tầng 1 (tầng trệt): ………m2.

– Tổng diện tích sàn:……….. m2 (trong đó ghi rõ diện tích sàn các tầng hầm, tầng trên mặt đất, tầng kỹ thuật, tầng lửng, tum).

– Chiều cao công trình: …..m (trong đó ghi rõ chiều cao các tầng hầm, tầng trên mặt đất, tầng lửng, tum).

– Số tầng: (trong đó ghi rõ số tầng hầm, tầng trên mặt đất, tầng kỹ thuật, tầng lửng, tum).

4.5. Đối với trường hợp cải tạo, sửa chữa:

– Loại công trình: …………………….. Cấp công trình: ……………….

– Các nội dung theo quy định tại mục 4.1; 4.2; 4.3; 4.4 tương ứng với loại công trình.

4.6. Đối với trường hợp cấp giấy phép theo giai đoạn:

– Giai đoạn 1:

+ Loại công trình: ……………………. Cấp công trình: ………………..

+ Các nội dung theo quy định tại mục 4.1; 4.2; 4.3; 4.4 tương ứng với loại và giai đoạn 1 của công trình.

– Giai đoạn 2:

Các nội dung theo quy định tại mục 4.1; 4.2; 4.3; 4.4 tương ứng với loại và giai đoạn 1 của công trình.

– Giai đoạn …

4.7. Đối với trường hợp cấp cho Dự án:

– Tên dự án:……………………………………………..

Đã được: ………..phê duyệt, theo Quyết định số: …………. ngày……….

– Gồm: (n) công trình

Trong đó:

Công trình số (1-n): (tên công trình)

* Loại công trình: …………………….. Cấp công trình: ……………..

* Cốt xây dựng: …….m.

* Khoảng lùi (nếu có): …..m.

* Các thông tin chủ yếu của công trình: ……………………………….

4.8. Đối với trường hợp di dời công trình:

– Công trình cần di dời:

– Loại công trình: ……………………….Cấp công trình: ………………..

– Diện tích xây dựng tầng 1 (tầng trệt): ……………………….m2.

– Tổng diện tích sàn: …………………………………………………m2.

– Chiều cao công trình: ……………………………………………….m.

– Địa điểm công trình di dời đến:

Lô đất số:…………………….Diện tích …………………………. m2.

Tại: …………………. đường: ………………………………

phường (xã) ……………….quận (huyện) ………………

tỉnh, thành phố: ………………………………………………….

– Số tầng: ……………………………………………………………

– Cốt xây dựng: …….m.

– Khoảng lùi (nếu có): …..m.

5. Dự kiến thời gian hoàn thành công trình: …………………… tháng.

6. Cam kết: Tôi xin cam đoan làm theo đúng giấy phép được cấp, nếu sai tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm và bị xử lý theo quy định của pháp luật.

Gửi kèm theo Đơn này các tài liệu:

1 –

2 –

….., ngày ….. tháng ….. năm …..

NGƯỜI LÀM ĐƠN/ĐẠI DIỆN CHỦ ĐẦU TƯ

(Ký, ghi rõ họ tên, đóng dấu (nếu có))

Cách điền đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng như sau:

[1] Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có thửa đất xây nhà ở.

[2] Không điền mục này

[3] Không điền mục này

[4] Không điền mục này

[5] Theo Mục 2.1 Phụ lục II ban hành kèm theo Thông tư 06/2021/TT-BXD. Công trình xây dựng được phân cấp theo quy mô kết cấu dựa vào nhiều tiêu chí khác nhau như: Chiều cao, số tầng, tổng diện tích sàn,… trong đó, phổ biến nhất là chiều cao công trình.

[6] Trong đó ghi rõ diện tích sàn các tầng hầm, tầng trên mặt đất, tầng kỹ thuật, tầng lửng, tum

[7] Trong đó ghi rõ chiều cao các tầng hầm, tầng trên mặt đất, tầng lửng, tum.

[8] Trong đó ghi rõ số tầng hầm, tầng trên mặt đất, tầng kỹ thuật, tầng lửng, tum.

[9] Liệt kê các tài liệu kèm theo trong hồ sơ xin giấy phép xây dựng nhà ở 2025:

– Một trong những giấy tờ hợp pháp về đất đai chứng minh sự phù hợp mục đích sử dụng đất và sở hữu công trình để cấp phép xây dựng

– Hồ sơ thiết kế xây dựng: 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng kèm theo, kết quả thực hiện thủ tục hành chính theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy; báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng trong trường hợp pháp luật về xây dựng có yêu cầu, bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất kèm theo sơ đồ vị trí công trình; bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình;…

Câu hỏi thường gặp