Khi chuẩn bị xây dựng nhà ở, bên cạnh việc thiết kế và lựa chọn nhà thầu, thủ tục pháp lý là yếu tố mà nhiều người quan tâm hàng đầu. Trong đó, câu hỏi “xin giấy phép xây dựng nhà ở đâu” thường gây bối rối cho không ít hộ gia đình, đặc biệt là những người lần đầu xây nhà. Việc nắm rõ cơ quan có thẩm quyền, quy trình và hồ sơ cần chuẩn bị được Luật sư Đoàn chia sẻ dưới đây sẽ giúp quá trình xin phép diễn ra thuận lợi, tiết kiệm thời gian và tránh những rủi ro pháp lý không đáng có.
Nộp hồ sơ xin giấy phép xây dựng nhà ở đâu cho khu vực của bạn?
Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định, việc tiếp theo mà người dân cần quan tâm là xác định đúng cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ. Vậy nộp hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở đâu cho khu vực của bạn để đảm bảo đúng quy trình và được giải quyết nhanh chóng?
Từ 1/7/2025, thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở nông thôn (đối với công trình có yêu cầu) sẽ tập trung tại UBND cấp xã (thay vì cấp huyện), hồ sơ bao gồm đơn, giấy tờ đất (sổ đỏ/quyết định giao đất), bản vẽ thiết kế và bản cam kết an toàn (nếu có công trình liền kề).
Bạn đang xây loại nhà nào và quy mô ra sao?
Trước khi tiến hành xin giấy phép xây dựng, việc xác định rõ loại nhà ở và quy mô công trình là bước rất quan trọng. Mỗi loại công trình sẽ có yêu cầu pháp lý, hồ sơ và cơ quan cấp phép khác nhau.
Nếu bạn xây nhà ở riêng lẻ (nhà cấp 4, nhà phố, nhà ở trong khu dân cư hiện hữu), thủ tục xin giấy phép thường đơn giản hơn và được giải quyết tại cơ quan quản lý xây dựng địa phương. Ngược lại, các công trình có quy mô lớn, nhiều tầng, có tầng hầm hoặc nằm trong khu vực quy hoạch đặc thù sẽ cần hồ sơ chi tiết hơn và phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về mật độ xây dựng, chiều cao, khoảng lùi.
Bên cạnh đó, các công trình như nhà ở kết hợp kinh doanh, nhà cho thuê, hoặc cải tạo – nâng tầng nhà hiện hữu cũng có những yêu cầu riêng khi xin giấy phép. Việc xác định đúng loại hình và quy mô xây dựng ngay từ đầu sẽ giúp bạn chuẩn bị hồ sơ chính xác, tránh phải bổ sung, chỉnh sửa nhiều lần và rút ngắn thời gian xét duyệt.
Cần chuẩn bị hồ sơ gì cho giấy phép xây dựng?
Sau khi xác định rõ xây nhà xin giấy phép xây dựng ở đâu, loại công trình và quy mô xây dựng, bước tiếp theo mà chủ đầu tư cần thực hiện là chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định. Vậy cần chuẩn bị hồ sơ gì cho giấy phép xây dựng để quá trình nộp và xét duyệt diễn ra nhanh chóng, đúng pháp luật?
Điều 95 Luật Xây dựng năm 2014, sửa đổi năm 2020, Điều 55 Nghị định 175/2014/NĐ-CP quy định thành phần hồ sơ với công trình không theo tuyến gồm:
(1) Đơn xin cấp giấy phép xây dựng.
(2) Một trong những giấy tờ hợp pháp về đất đai như Giấy chứng nhận, Quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền…
(3) 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng trong hồ sơ thiết kế xây dựng gồm:
Bản vẽ tổng mặt bằng toàn dự án, mặt bằng định vị công trình trên lô đất;
Bản vẽ kiến trúc các mặt bằng, các mặt đứng và mặt cắt chủ yếu của công trình;
Bản vẽ mặt bằng, mặt cắt móng;
(4) Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.
Lưu ý:
Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải đáp ứng các điều kiện quy định và phù hợp với quy hoạch chi tiết theo pháp luật về đô thị và nông thôn; đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định thì phải phù hợp với quy hoạch chi tiết theo pháp luật về đô thị và nông thôn hoặc thiết kế đô thị riêng hoặc quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành (khoản 2 Điều 93 Luật Xây dựng năm 2014, sửa đổi bởi khoản 1 Điều 57 Luật Quy hoạch đô thị năm 2024).
Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn (khoản 3 Điều 93 Luật Xây dựng năm 2014, sửa đổi bởi khoản 1 Điều 57 Luật Quy hoạch đô thị năm 2024)
Tùy vào điều kiện cụ thể của địa phương, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương công bố mẫu bản vẽ thiết kế để hộ gia đình, cá nhân tham khảo khi tự lập thiết kế xây dựng.
Lệ phí và thời hạn xử lý giấy phép xây dựng ở địa phương
Bên cạnh việc chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, người dân cũng cần quan tâm đến lệ phí phải nộp và thời hạn xử lý giấy phép xây dựng tại địa phương để chủ động kế hoạch thi công. Việc nắm rõ các khoản chi phí và thời gian giải quyết sẽ giúp tránh phát sinh chậm trễ hoặc hiểu nhầm trong quá trình xin phép.
Lệ phí xin giấy phép xây dựng gồm lệ phí nhà nước (thường 50.000 – 150.000 VNĐ/giấy phép tùy địa phương và loại công trình) và chi phí dịch vụ (nếu thuê ngoài, bao gồm bản vẽ thiết kế, hồ sơ, có thể lên tới 8-15 triệu đồng hoặc hơn tùy diện tích, xã/phường), tổng cộng không cố định mà phụ thuộc vào quy mô, vị trí, và việc bạn tự làm hay thuê dịch vụ.
Căn cứ tiết a Tiểu mục 14 Mục 5 Phương án cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính trong hoạt động sản xuất, kinh doanh thuộc phạm vi quản lý của Bộ Xây dựng, ban hành kèm theo Quyết định số 1757/QĐ-TTg năm 2025, thủ tục cấp giấy phép xây dựng mới đối với công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ đã được đề xuất đơn giản hóa đáng kể. Cụ thể, thời gian giải quyết thủ tục được rút ngắn 25%, từ 20 ngày xuống còn 15 ngày đối với công trình; và giảm 33,3%, từ 15 ngày xuống còn 10 ngày đối với nhà ở riêng lẻ. Đồng thời, thẩm quyền giải quyết thủ tục này được đề xuất chuyển từ cấp huyện xuống cấp xã nhằm tạo thuận lợi cho người dân.
Để thực hiện nội dung cải cách nêu trên, Chính phủ kiến nghị sửa đổi điểm e khoản 1 Điều 102 và khoản 3 Điều 103 Luật Xây dựng năm 2014 (đã được sửa đổi, bổ sung tại Luật số 62/2020/QH14), với lộ trình triển khai trong giai đoạn 2025–2026. Theo quy định hiện hành tại điểm e khoản 1 Điều 102 Luật Xây dựng, thời hạn cấp giấy phép xây dựng là 20 ngày đối với công trình và 15 ngày đối với nhà ở riêng lẻ, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ; trường hợp cần xem xét thêm thì thời gian kéo dài không quá 10 ngày và phải có thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư.
Như vậy, kể từ ngày 18/8/2025, thủ tục cấp giấy phép xây dựng mới đối với nhà ở riêng lẻ sẽ chính thức được rút ngắn thời gian giải quyết từ 15 ngày xuống còn 10 ngày, tương ứng mức cắt giảm 33%, góp phần đơn giản hóa thủ tục hành chính và giảm thời gian chờ đợi cho người dân.
Thủ tục xin giấy phép xây dựng ở xã phường khác nhau như thế nào?
Khi thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng được phân cấp về cấp cơ sở, nhiều người dân băn khoăn liệu thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở xã, phường có sự khác nhau như thế nào. Việc nắm rõ những điểm khác biệt trong quy trình tiếp nhận, xử lý hồ sơ tại từng địa phương sẽ giúp bạn chủ động chuẩn bị giấy tờ và tránh phát sinh vướng mắc trong quá trình xin phép.
Căn cứ Điều 102, khoản 3 Điều 103 Luật Xây dựng năm 2014, khoản 1 Điều 4 Nghị định 140/2025/NĐ-CP (có hiệu lực đến ngày 01/03/2027), thủ tục xin giấy phép xây dựng gồm các bước sau:
Bước 1: Nộp hồ sơ
Chủ đầu tư (hộ gia đình, cá nhân) nộp tại Trung tâm phục vụ hành chính công hoặc Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính của Ủy ban nhân dân cấp xã.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
– Người tiếp nhận có trách nhiệm tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ.
– Nếu hồ sơ đầy đủ, đúng quy định thì ghi giấy biên nhận và trao cho người nộp.
– Nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa đúng thì hướng dẫn chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ theo đúng quy định.
Bước 3: Giải quyết yêu cầu
Bước 4: Trả kết quả
Câu hỏi thường gặp
Đối với nhà cấp 4, nếu thuộc loại nhà ở riêng lẻ xây dựng trên đất ở hợp pháp, người dân cần nộp hồ sơ xin giấy phép xây dựng tại Ủy ban nhân dân cấp xã (xã, phường, thị trấn) nơi có đất xây dựng, theo thẩm quyền được phân cấp. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ của giấy tờ và thực hiện việc cấp giấy phép theo quy định.
Thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở nông thôn được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và quản lý quy hoạch. Người dân cần chuẩn bị hồ sơ gồm đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng, giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, bản vẽ thiết kế phù hợp với hiện trạng khu đất và các giấy tờ liên quan khác theo yêu cầu.
Lưu ý, không phải mọi trường hợp xây dựng nhà ở nông thôn đều phải xin giấy phép. Đối với nhà ở xây dựng tại khu vực chưa có quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng được phê duyệt, và không nằm trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa, thì có thể được miễn giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, người dân vẫn cần tuân thủ các quy định về khoảng cách, an toàn xây dựng và sử dụng đất đúng mục đích.
Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ hiện nay chủ yếu thuộc về Ủy ban nhân dân cấp xã, theo phân cấp quản lý tại từng địa phương. Cơ quan này có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ, thẩm định và cấp giấy phép đối với các công trình nhà ở riêng lẻ thuộc phạm vi quản lý.
