Trong quá trình chuẩn bị xây dựng nhà ở, bên cạnh việc lên thiết kế và dự trù chi phí, làm giấy phép xây dựng nhà ở là thủ tục pháp lý bắt buộc mà nhiều người quan tâm. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu rõ quy trình, hồ sơ cần chuẩn bị và những lưu ý quan trọng để tránh sai sót, mất thời gian. Việc nắm vững các quy định liên quan đến xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở từ Luật sư Đoàn sẽ giúp quá trình thi công diễn ra thuận lợi, đúng pháp luật và hạn chế rủi ro phát sinh.
Thủ tục làm giấy phép xây dựng nhà ở
Để quá trình xây dựng nhà ở diễn ra đúng quy định pháp luật, việc nắm rõ thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở là điều cần thiết đối với mỗi chủ đầu tư.
Căn cứ Điều 102, khoản 3 Điều 103 Luật Xây dựng năm 2014, khoản 1 Điều 4 Nghị định 140/2025/NĐ-CP (có hiệu lực đến ngày 01/03/2027), thủ tục xin cấp phép xây dựng nhà ở gồm các bước sau:
Bước 1: Nộp hồ sơ
Chủ đầu tư (hộ gia đình, cá nhân) nộp tại Trung tâm phục vụ hành chính công hoặc Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính của Ủy ban nhân dân cấp xã.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
– Người tiếp nhận có trách nhiệm tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ.
– Nếu hồ sơ đầy đủ, đúng quy định thì ghi giấy biên nhận và trao cho người nộp.
– Nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa đúng thì hướng dẫn chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ theo đúng quy định.
Bước 3: Giải quyết yêu cầu
Bước 4: Trả kết quả
Bạn dự định ở tỉnh nào để xin phép xây dựng?
Bạn xin giấy phép xây dựng tại cơ quan quản lý hành chính nơi có đất, thường là UBND cấp Huyện/Quận (đối với đô thị và một số khu vực nông thôn); Tuy nhiên từ 01/07/2025, UBND cấp Xã sẽ cấp cho các công trình trong khu vực nông thôn có quy hoạch được duyệt. Bạn cần chuẩn bị đơn xin phép, giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất và bản vẽ thiết kế, nộp tại nơi có thẩm quyền cấp phép.
Bạn đã có sổ đỏ hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa?
Khi xin giấy phép xây dựng, bắt buộc phải có giấy tờ hợp pháp về đất đai chứng minh quyền sử dụng đất, nhưng không nhất thiết phải là sổ đỏ (Giấy chứng nhận) mà có thể dùng các giấy tờ khác như quyết định giao đất, biên lai nộp thuế đất, hợp đồng mua bán đất…. Miễn là đất có đủ điều kiện pháp lý theo quy định (như đất ở), bạn có một trong các loại giấy tờ hợp pháp thay thế, bạn vẫn có thể xin phép xây dựng bình thường, theo Luật Đất đai năm 2024 và Luật Xây dựng năm 2014 sửa đổi bổ sung năm 2020.
Bạn cần tham khảo mẫu hồ sơ xin giấy phép xây dựng đúng chưa?
Trước khi nộp hồ sơ xin giấy phép xây dựng, việc tham khảo mẫu hồ sơ đúng theo quy định là bước quan trọng giúp bạn chuẩn bị đầy đủ giấy tờ và hạn chế sai sót không cần thiết.
Điều 95 Luật Xây dựng năm 2014, sửa đổi năm 2020, Điều 55 Nghị định 175/2014/NĐ-CP quy định thành phần hồ sơ với công trình không theo tuyến gồm:
(1) Đơn xin cấp giấy phép xây dựng.
(2) Một trong những giấy tờ hợp pháp về đất đai như Giấy chứng nhận, Quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền…
(3) 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng trong hồ sơ thiết kế xây dựng gồm:
Bản vẽ tổng mặt bằng toàn dự án, mặt bằng định vị công trình trên lô đất;
Bản vẽ kiến trúc các mặt bằng, các mặt đứng và mặt cắt chủ yếu của công trình;
Bản vẽ mặt bằng, mặt cắt móng;
(4) Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.
Lưu ý:
Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải đáp ứng các điều kiện quy định và phù hợp với quy hoạch chi tiết theo pháp luật về đô thị và nông thôn; đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định thì phải phù hợp với quy hoạch chi tiết theo pháp luật về đô thị và nông thôn hoặc thiết kế đô thị riêng hoặc quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành (khoản 2 Điều 93 Luật Xây dựng năm 2014, sửa đổi bởi khoản 1 Điều 57 Luật Quy hoạch đô thị năm 2024).
Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn (khoản 3 Điều 93 Luật Xây dựng năm 2014, sửa đổi bởi khoản 1 Điều 57 Luật Quy hoạch đô thị năm 2024)
Tùy vào điều kiện cụ thể của địa phương, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương công bố mẫu bản vẽ thiết kế để hộ gia đình, cá nhân tham khảo khi tự lập thiết kế xây dựng.
Bạn muốn biết lệ phí xin cấp giấy phép xây dựng ở địa phương của bạn?
Lệ phí xin cấp giấy phép xây dựng do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định, vì vậy mức thu có thể khác nhau tùy từng địa phương. Thông thường, lệ phí cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ dao động từ 50.000 – 150.000 đồng/giấy phép. Bạn nên liên hệ trực tiếp cơ quan cấp phép hoặc UBND địa phương để biết mức thu chính xác.
Bạn có cần xin giấy phép xây dựng cho nhà ở riêng lẻ hay biệt thự?
Theo quy định pháp luật hiện hành, nhà ở riêng lẻ và biệt thự xây dựng trong khu vực đô thị hoặc khu quy hoạch bắt buộc phải xin giấy phép xây dựng trước khi khởi công. Chỉ một số trường hợp đặc biệt được miễn giấy phép (như nhà ở tại khu vực nông thôn chưa có quy hoạch) mới không cần xin phép. Việc xây dựng không có giấy phép có thể bị xử phạt hành chính và buộc tháo dỡ công trình.
Câu hỏi thường gặp
Chi phí xin giấy phép xây dựng nhà 2 tầng bao gồm lệ phí nhà nước (khoảng 75.000 – 150.000 VNĐ) và chi phí dịch vụ hồ sơ, bản vẽ (1 – 3 triệu VNĐ), có thể phát sinh thêm chi phí thẩm định (500.000 – 2 triệu VNĐ) và công chứng, tổng cộng có thể dao động từ vài trăm ngàn đồng đến khoảng 5 triệu đồng hoặc hơn, tùy thuộc vào địa phương và việc bạn sử dụng dịch vụ trọn gói hay tự làm, với các công ty trọn gói thường miễn phí phí này.
Khi bạn chuẩn bị xây dựng một ngôi nhà 3 tầng, khoản chi phí cho việc xin giấy phép xây dựng sẽ bao gồm nhiều yếu tố chứ không chỉ lệ phí hành chính. Mức chi phí này phụ thuộc vào địa phương nơi xây dựng, diện tích và độ phức tạp bản vẽ thiết kế, cũng như việc bạn tự làm hồ sơ hay thuê dịch vụ hỗ trợ. Tùy diện tích, độ phức tạp, và đơn vị thực hiện, với dịch vụ trọn gói có thể lên tới 10 – 40 triệu đồng, bao gồm cả phí dịch vụ pháp lý
