Trong quá trình sử dụng và quản lý đất đai, tình trạng chồng lấn ranh giới giữa các thửa đất không phải là hiếm gặp, đặc biệt tại những khu vực có lịch sử đo đạc chưa chính xác hoặc biến động qua nhiều thời kỳ. Điều này thường dẫn đến tranh chấp, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của các bên liên quan. Chính vì vậy, việc nắm rõ quy định xử lý đất bị chồng ranh từ Luật sư Đoàn là vô cùng cần thiết để đảm bảo quyền sử dụng đất hợp pháp, đồng thời hạn chế các rủi ro pháp lý phát sinh.
Đất chồng ranh là gì?
Trong thực tế quản lý và sử dụng đất đai, không ít trường hợp xảy ra sự chênh lệch giữa ranh giới thực tế và hồ sơ pháp lý. Điều này dễ dẫn đến tình trạng các thửa đất bị chồng lấn lên nhau, gây tranh chấp và khó khăn khi giải quyết quyền lợi. Vậy đất chồng ranh là gì và được hiểu như thế nào theo quy định hiện hành?
Đất chồng ranh (hay chồng lấn ranh giới) là tình trạng một phần hoặc toàn bộ diện tích đất được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ/Sổ hồng) của hai hay nhiều người khác nhau bị trùng lên nhau. Đây là sai sót phổ biến do đo đạc sai, lỗi hành chính hoặc lấn chiếm, dẫn đến tranh chấp.
Mẫu đơn hòa giải tranh chấp đất đai chồng ranh
Để giúp bạn dễ dàng hình dung và chuẩn bị hồ sơ đúng quy định, dưới đây là mẫu đơn hòa giải tranh chấp đất đai chồng ranh được sử dụng phổ biến hiện nay. Mẫu đơn này thể hiện đầy đủ các thông tin cần thiết, giúp cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận và xử lý nhanh chóng. Mời bạn tham khảo chi tiết mẫu đơn dưới đây để áp dụng phù hợp với trường hợp của mình.
Thời gian xét xử tranh chấp đất đai tại tòa bao lâu?
Khi phát sinh tranh chấp đất đai, nhiều người lựa chọn khởi kiện tại Tòa án để được giải quyết theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, một trong những vấn đề được quan tâm hàng đầu là thời gian xét xử kéo dài bao lâu và phụ thuộc vào những yếu tố nào. Vậy thực tế, thời gian xét xử tranh chấp đất đai tại tòa được quy định ra sao?
Theo quy định tại Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, thời hạn chuẩn bị xét xử đối với các vụ án dân sự thông thường, trong đó có tranh chấp đất đai, là 04 tháng kể từ ngày Tòa án thụ lý vụ án. Đối với những vụ án có tính chất phức tạp hoặc gặp trở ngại khách quan, Chánh án Tòa án có thể quyết định gia hạn nhưng không quá 02 tháng. Như vậy, tổng thời gian chuẩn bị xét xử tối đa trong trường hợp này có thể lên đến 06 tháng.
Sau khi có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa sơ thẩm trong thời hạn 01 tháng; nếu có lý do chính đáng thì thời hạn này có thể kéo dài nhưng không quá 02 tháng. Do đó, tính từ thời điểm thụ lý đến khi mở phiên tòa sơ thẩm, thời gian giải quyết một vụ án tranh chấp đất đai theo quy định có thể kéo dài tối đa khoảng 08 tháng, chưa bao gồm thời gian tạm đình chỉ, đình chỉ hoặc các yếu tố phát sinh khác trong quá trình giải quyết. Trên thực tế, thời gian xử lý có thể kéo dài hơn do tính chất phức tạp của vụ việc và các yếu tố khách quan liên quan.
Chi phí xử lý đất bị chồng ranh
Khi phát sinh tình trạng đất bị chồng ranh, bên cạnh vấn đề pháp lý thì chi phí xử lý cũng là mối quan tâm lớn của nhiều người. Các khoản chi có thể bao gồm đo đạc lại, lập hồ sơ, thuê luật sư hoặc giải quyết tranh chấp tại cơ quan có thẩm quyền.
Theo khoản 2 Điều 27 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14, đối với tranh chấp về quyền sở hữu tài sản và tranh chấp về quyền sử dụng đất thì nghĩa vụ chịu án phí dân sự sơ thẩm được xác định như sau:
– Tranh chấp về quyền sở hữu tài sản và tranh chấp về quyền sử dụng đất mà Tòa án không xem xét giá trị, chỉ xem xét quyền sở hữu tài sản và tranh chấp về quyền sử dụng đất của ai thì đương sự phải chịu án phí dân sự sơ thẩm như đối với trường hợp vụ án không có giá ngạch (án phí là 300.000 đồng).
– Tranh chấp về quyền sở hữu tài sản và tranh chấp về quyền sử dụng đất mà Tòa án phải xác định giá trị của tài sản hoặc xác định quyền sở hữu quyền sử dụng đất theo phần thì đương sự phải chịu án phí dân sự sơ thẩm như trường hợp vụ án có giá ngạch đối với phần giá trị mà mình được hưởng.
Căn cứ Điều 7 và Danh mục án phí, lệ phí Tòa án ban hành kèm theo Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14, mức tạm ứng án phí và án phí sơ thẩm đối với vụ án có giá ngạch tính như sau:
| TT | Giá trị tài sản tranh chấp | Mức án phí | Tạm ứng án phí |
| Án phí sơ thẩm | |||
| 1 | Từ 06 triệu đồng trở xuống | 300.000 đồng | |
| 2 | Từ trên 06 – 400 triệu đồng | 5% giá trị tài sản có tranh chấp. | Bằng 50% mức án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch mà Tòa án dự tính theo giá trị tài sản có tranh chấp do đương sự yêu cầu giải quyết nhưng tối thiểu không thấp hơn mức án phí dân sự sơ thẩm trong vụ án dân sự không có giá ngạch. |
| 3 | Từ trên 400 – 800 triệu đồng | 20 triệu đồng + 4% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt quá 400 triệu đồng. | |
| 4 | Từ trên 800 triệu đồng – 02 tỷ đồng | 36 triệu đồng + 3% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt 800 triệu đồng. | |
| 5 | Từ trên 02 – 04 tỷ đồng | 72 triệu đồng + 2% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt 02 tỷ đồng. | |
| 6 | Từ trên 04 tỷ đồng | 112 triệu đồng + 0,1% của phần giá trị tài sản tranh chấp vượt 04 tỷ đồng. | |
| Án phí phúc thẩm | |||
| – | – | 300.000 đồng | 300.000 đồng |
Cách đo đạc lại ranh giới đất chính xác
Việc xác định lại ranh giới đất là bước quan trọng để tránh tranh chấp và đảm bảo quyền sử dụng hợp pháp, tránh xảy ra những tranh chấp ranh giới đất liền kề, thửa đất. Tuy nhiên, không phải ai cũng nắm rõ quy trình và phương pháp đo đạc sao cho chính xác, đúng quy định.
Theo khoản 1 Điều 13 Thông tư 26/2024/TT-BTNMT thì ranh giới thửa đất được xác định như sau:
– Ranh giới giữa các thửa đất liền kề được xác định theo đường phân chia phần đất giữa người sử dụng đất, người quản lý đất với nhau và được xác định theo quy định về ranh giới giữa các bất động sản của pháp luật dân sự;
– Ranh giới thửa đất được xác định theo đường bao khép kín phần đất có cùng loại đất hoặc phần đất có đất ở gắn liền với loại đất khác của một người sử dụng đất hoặc của nhiều người có chung quyền sử dụng đất (đồng sử dụng) hoặc của một người quản lý đất.
Trường hợp phần đất có nhiều loại đất khác nhau mà trong đó không có đất ở và phạm vi ranh giới từng loại đất không đủ điều kiện để hình thành thửa đất riêng thì ranh giới thửa đất xác định theo đường bao ngoài cùng của toàn bộ phần đất có các loại đất khác nhau đó.
– Ranh giới thửa đất được thể hiện bằng đường thẳng nối các điểm thay đổi hướng đường ranh giới của phần đất (gọi là đỉnh thửa) liền kề nhau bằng các đoạn thẳng (gọi là cạnh thửa) tạo thành đường bao khép kín;
Trường hợp các điểm thay đổi hướng đường ranh giới của phần đất cách nhau khoảng cách ngắn (quá gần nhau) tạo thành đường có dạng hình cong thì việc xác định đỉnh thửa đảm bảo khoảng cách từ đường nối hai điểm thay đổi hướng đến đỉnh cong của đoạn nối không lớn hơn 0,2 mm theo tỷ lệ bản đồ cần lập;
– Trường hợp khu vực đất nông nghiệp có đường phân chia loại đất và người sử dụng đất, người quản lý đất là bờ đất hoặc rãnh nước có độ rộng dưới 0,5 m trên thực địa nhưng không phải là bờ đất, rãnh nước dùng chung cho cả khu vực thì ranh giới thửa đất là đường tâm của bờ đất, rãnh nước đó; trường hợp đường phân chia loại đất và người sử dụng đất, người quản lý đất là bờ đất hoặc rãnh nước dùng chung cho cả khu vực thì ranh giới thửa đất được xác định theo mép bờ đất hoặc rãnh nước đó.
Đối với khu vực có dạng ruộng bậc thang thì ranh giới thửa đất được xác định là đường bao ngoài cùng, bao gồm các bậc thang liền kề có cùng loại đất, thuộc phạm vi sử dụng của một người sử dụng đất hoặc của nhiều người có chung quyền sử dụng đất (đồng sử dụng) mà không phân biệt theo các đường bờ chia cắt bậc thang bên trong;
– Trường hợp đất là đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất thì ranh giới thửa đất xác định theo ranh giới chiếm đất, được giới hạn trong phạm vi một tờ bản đồ, tùy theo điều kiện cụ thể của khu đo mà xác định bằng đường ranh giới khu đo hoặc bằng đường địa giới đơn vị hành chính hoặc bằng khung trong của tờ bản đồ hoặc theo yêu cầu công tác quản lý đất đai.
Trường hợp đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất là các đối tượng dạng vùng cùng kiểu (cùng kiểu đối tượng giao thông hoặc cùng kiểu đối tượng thủy văn hoặc cùng kiểu đối tượng khác) giao cắt cùng mức thì biên tập thửa đất theo ranh giới chiếm đất chung theo ranh giới chiếm đất ngoài cùng; trường hợp các đối tượng dạng vùng không cùng kiểu (không cùng kiểu đối tượng giao thông hoặc không cùng kiểu đối tượng thủy văn) hoặc cùng kiểu nhưng giao cắt không cùng mức thì biên tập thửa đất tại phần giao nhau của hình chiếu thẳng đứng của các đối tượng đó trên mặt đất theo đối tượng được giao quản lý đất.
– Trường hợp đất do các công ty nông, lâm nghiệp đang quản lý, sử dụng theo quy định tại Điều 181 Luật Đất đai 2024 thì ranh giới sử dụng đất được lập đến từng khu đất.
Trường hợp hòa giải thất bại thì làm gì tiếp theo?
Trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai, hòa giải luôn được ưu tiên nhằm giảm thiểu xung đột và tiết kiệm thời gian, chi phí. Tuy nhiên, không phải trường hợp nào cũng đạt được sự thống nhất giữa các bên. Vậy nếu hòa giải thất bại thì bước tiếp theo cần thực hiện là gì để bảo vệ quyền lợi hợp pháp?
Căn cứ theo khoản 4 Điều 105 Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định trường hợp hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã không thành, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền để tiếp tục giải quyết theo quy định pháp luật.
Cụ thể, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền quy định tại Điều 236 Luật Đất đai 2024 (tùy từng trường hợp cụ thể) để tiếp tục giải quyết theo quy định pháp luật.
Câu hỏi thường gặp
Trong một số trường hợp, cơ quan có thẩm quyền có thể cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) bị chồng chéo do sai sót trong quá trình đo đạc, lập bản đồ địa chính hoặc cập nhật hồ sơ. Khi phát hiện tình trạng này, cơ quan chức năng sẽ tiến hành rà soát, xác minh nguồn gốc đất, đối chiếu hồ sơ pháp lý và thực tế sử dụng để điều chỉnh lại cho phù hợp. Tùy từng trường hợp, có thể thực hiện việc thu hồi, cấp đổi hoặc cấp lại giấy chứng nhận nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho người sử dụng đất theo đúng quy định.
Việc mua phải đất bị chồng lấn ranh giới có thể tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, đặc biệt nếu người mua không kiểm tra kỹ thông tin trước khi giao dịch. Trong trường hợp này, người mua cần nhanh chóng xác minh lại hồ sơ, đo đạc thực tế và làm việc với bên bán cũng như các bên liên quan để làm rõ phạm vi đất. Nếu phát sinh tranh chấp, có thể tiến hành hòa giải hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Ngoài ra, người mua cũng có quyền yêu cầu hủy hợp đồng hoặc bồi thường thiệt hại nếu chứng minh được lỗi thuộc về bên bán.
Các bản án liên quan đến đất chồng lấn thường dựa trên nhiều yếu tố như hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quá trình sử dụng thực tế và ý kiến của các bên liên quan. Tòa án sẽ xem xét toàn diện chứng cứ, có thể yêu cầu giám định, đo đạc lại để đưa ra phán quyết công bằng.
Mời quý bạn tham khảo Bản án về tranh chấp quyền sử dụng đất do bị lấn chiếm số 46/2023/DS-PT do Tòa án nhân dân Ninh Thuận ban hành.
