Tranh chấp ranh giới đất liền kề là vấn đề phổ biến, thường phát sinh do mâu thuẫn về mốc giới, diện tích hoặc hồ sơ pháp lý. Khi không thể hòa giải tại địa phương, khởi kiện ra Tòa án là giải pháp bảo vệ quyền lợi hợp pháp. Hồ sơ khởi kiện tranh chấp ranh giới đất liền kề mới nhất vì vậy được nhiều người quan tâm. Chuẩn bị đầy đủ và đúng quy định hồ sơ sẽ giúp quá trình giải quyết nhanh chóng, hiệu quả. Cùng Luật sư Đoàn tìm hiểu chi tiết dưới đây.
Tranh chấp ranh giới đất liền kề là gì?
Tranh chấp xảy ra khi hai bên hoặc nhiều bên – có thể là cá nhân, tổ chức, hoặc giữa cá nhân và tổ chức – phát sinh mâu thuẫn về quyền lợi, nghĩa vụ trong quản lý và sử dụng nhà đất, và một trong các bên có thể yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền can thiệp giải quyết.
Trong đó, tranh chấp ranh giới đất là loại tranh chấp phổ biến, liên quan đến việc xác định vị trí, phạm vi hoặc giới hạn của thửa đất mà các bên sở hữu hoặc sử dụng. Những tranh chấp này thường phát sinh do giấy tờ pháp lý không rõ ràng, bản đồ địa chính chưa nhất quán hoặc các biến động tự nhiên như sạt lở, bồi lấp làm thay đổi hình dạng ban đầu của đất.
Các bước hòa giải tranh chấp ranh giới tại địa phương
Trước khi đưa tranh chấp ranh giới đất ra Tòa án, pháp luật khuyến khích các bên thực hiện hòa giải tại địa phương. Dưới đây là các bước cơ bản để tiến hành giải quyết tranh chấp ranh giới đất liền kề giữa các bên liên quan.
Theo khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP và Điều 235 Luật Đất đai 2024, mọi tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất, bao gồm tranh chấp ranh giới đất liền kề, phải được tiến hành hòa giải tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện ra Tòa án hoặc yêu cầu cơ quan hành chính giải quyết.
Quy trình hòa giải tại UBND cấp xã bao gồm:
- Tiếp nhận đơn yêu cầu hòa giải từ một hoặc cả hai bên.
- Thành lập tổ hòa giải gồm cán bộ địa chính, đại diện các đoàn thể xã và những người có uy tín trong cộng đồng.
- Tổ chức buổi hòa giải, có thể mời cán bộ chuyên môn tiến hành đo đạc thực địa, xác định mốc giới tranh chấp. Việc đo đạc phải minh bạch, công khai với sự chứng kiến của các bên.
- Lập biên bản hòa giải, ghi rõ ý kiến của các bên, kết quả hòa giải (thành hay không thành), có chữ ký của các bên và xác nhận của UBND xã. Biên bản này là tài liệu pháp lý quan trọng nếu các bên muốn khởi kiện ra Tòa án.
Lựa chọn cơ quan có thẩm quyền giải quyết tiếp theo
Nếu hòa giải tại UBND xã không thành công, tùy từng trường hợp, các bên có thể:
- Yêu cầu UBND cấp có thẩm quyền giải quyết; Áp dụng khi đất tranh chấp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hoặc chưa có giấy tờ hợp pháp khác theo Điều 137 Luật Đất đai 2024.
Chủ tịch UBND cấp tỉnh giải quyết tranh chấp giữa tổ chức, doanh nghiệp với cá nhân hoặc hộ gia đình.
- Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền
Bắt buộc trong trường hợp đất tranh chấp đã có sổ đỏ hoặc các giấy tờ hợp pháp khác theo quy định.
Hồ sơ cần chuẩn bị khi khởi kiện tranh chấp ranh giới
Trước khi khởi kiện tranh chấp ranh giới đất, việc chuẩn bị đầy đủ hồ sơ khởi kiện là bước quan trọng, giúp Tòa án tiếp nhận và giải quyết vụ việc nhanh chóng, đúng quy định pháp luật. Hồ sơ cần chuẩn bị khi khởi kiện tranh chấp ranh giới gồm có:
– Đơn khởi kiện tranh chấp đất đai (cụ thể là tranh chấp ranh đất);
– Bằng chứng kèm theo đơn khởi kiện tranh chấp ranh đất để chứng minh cho yêu cầu khởi kiện là có căn cứ và hợp pháp;
Người khởi kiện phải nộp kèm theo đơn khởi kiện các tài liệu, chứng cứ chứng minh yêu cầu khởi kiện là có căn cứ để Tòa án thụ lý vụ án. Tài liệu, chứng cứ phải bảo đảm tính đầy đủ và tính hợp pháp. Các tài liệu, chứng cứ này được liệt kê trong danh mục tài liệu, chứng cứ của nội dung đơn khởi kiện. Về cơ bản, các chứng cứ gồm các nhóm sau:
+ Các giấy tờ chứng minh tư cách của người khởi kiện: đối với cá nhân phải có căn cước công dân. chứng minh nhân dân.
+ Các tài liệu, chứng cứ chứng minh yêu cầu khởi kiện.
- Các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, hợp đồng chuyển nhượng nhà đất, văn bản thỏa thuận hoặc các giấy tờ tương tự khác…
- Các bản vẽ, sơ đồ địa chính,…
- Các tài liệu, chứng cứ khác có liên quan đến yêu cầu khởi kiện;
- Các giấy tờ của bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan như: Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân hoặc các giấy tờ có thông tin tương tự.
- Các giấy tờ khác như: Biên bản giải quyết tại UBND xã phường, thị trấn (nếu có),…
- Trong trường hợp ủy quyền cho người khác đi giải quyết thì cung cấp thêm: Giấy ủy quyền và căn cước công dân người được ủy quyền;
- Các bản tường trình liên quan đến tài liệu, chứng cứ và các vấn đề khác.
Lưu ý:
– Các tài liệu, chứng cứ nộp kèm theo đơn khởi kiện phải là bản chính hoặc bản sao có công chứng/chứng thực. Trong trường hợp Quý khách hàng không có một trong các giấy tờ, tài liệu nêu trên thì có thể đi trích lục tại cơ quan có thẩm quyền hoặc làm bản tường trình sự việc nộp cho Tòa án để Tòa án xem xét thụ lý vụ án và đồng thời sẽ yêu cầu Tòa án hỗ trợ xác minh trong quá trình giải quyết vụ án.
– Ngoài ra, người khởi kiện có thể bổ sung tài liệu chứng cứ khác theo yêu cầu của Tòa án trong quá trình – giải quyết vụ án hoặc những tài liệu, chứng cứ mà người khởi kiện thu thập thêm được trong quá trình thụ lý vụ án.
– Đặc biệt, trước khi khởi kiện ra Tòa án, người khởi kiện cần làm đơn hòa giải tranh chấp đất đai để UBND xã/phường/thị trấn tổ chức hòa giải trước, trường hợp hòa giải không thành UBND sẽ hướng dẫn các bên làm đơn khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền giải quyết. Đây là điều kiện bắt buộc trước khi khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp về ranh đất.
Thời hiệu giải quyết tranh chấp ranh giới đất đai hiện nay
Việc nắm rõ thời hiệu giải quyết tranh chấp ranh giới đất đai là rất quan trọng, giúp các bên bảo vệ quyền lợi hợp pháp và thực hiện quyền khởi kiện trong thời hạn luật định.
Đối với tranh chấp ranh giới đất đai (tranh chấp quyền sử dụng đất), pháp luật hiện hành không áp dụng thời hiệu khởi kiện, nghĩa là các bên có thể yêu cầu giải quyết bất cứ lúc nào.
Chi phí và lệ phí khi nộp hồ sơ ra tòa về ranh giới đất đai
Khi nộp hồ sơ khởi kiện tranh chấp ranh giới đất đai, ngoài việc chuẩn bị đầy đủ giấy tờ, các bên còn cần lưu ý đến chi phí và lệ phí Tòa án, đây là khoản bắt buộc để Tòa án thụ lý và giải quyết vụ việc theo quy định pháp luật.
Theo khoản 2 Điều 27 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14, nghĩa vụ chịu án phí dân sự sơ thẩm trong các tranh chấp về quyền sở hữu tài sản và quyền sử dụng đất được xác định như sau: nếu Tòa án chỉ xem xét quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất của ai mà không định giá tài sản, các đương sự phải chịu án phí như trường hợp vụ án không có giá ngạch, mức án phí là 300.000 đồng. Trường hợp Tòa án phải xác định giá trị tài sản hoặc quyền sử dụng đất theo phần, các đương sự chịu án phí như vụ án có giá ngạch, tính theo giá trị tài sản hoặc quyền mà mình được hưởng.
Căn cứ Điều 7 và Danh mục án phí, lệ phí Tòa án ban hành kèm theo Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14, mức tạm ứng và án phí sơ thẩm đối với vụ án có giá ngạch được quy định cụ thể theo từng mức giá trị tài sản tranh chấp. Cụ thể, đối với tài sản từ 6 triệu đồng trở xuống, mức án phí là 300.000 đồng; từ trên 6 triệu đến 400 triệu đồng, án phí là 5% giá trị tài sản tranh chấp, tạm ứng bằng 50% án phí sơ thẩm do Tòa án dự tính nhưng tối thiểu không thấp hơn 300.000 đồng; từ trên 400 triệu đến 800 triệu đồng, án phí là 20 triệu đồng cộng 4% phần vượt 400 triệu; từ trên 800 triệu đến 2 tỷ đồng, án phí là 36 triệu đồng cộng 3% phần vượt 800 triệu; từ trên 2 đến 4 tỷ đồng, án phí là 72 triệu đồng cộng 2% phần vượt 2 tỷ; và trên 4 tỷ đồng, án phí là 112 triệu đồng cộng 0,1% phần vượt 4 tỷ.
Việc xác định và tạm ứng án phí đúng quy định là căn cứ quan trọng để Tòa án tiếp nhận và giải quyết tranh chấp một cách hợp pháp và minh bạch.
Mẫu đơn tranh chấp ranh giới đất đai
Khi khởi kiện tranh chấp ranh giới đất đai, các bên phải lập đơn khởi kiện theo mẫu số 23-DS, được ban hành kèm theo Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP ngày 13/01/2017 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao. Mẫu đơn này quy định đầy đủ các thông tin cần thiết, bao gồm thông tin của nguyên đơn và bị đơn, nội dung tranh chấp, yêu cầu của đương sự, cơ sở pháp lý cũng như các chứng cứ kèm theo.
Việc lập đơn theo đúng mẫu không chỉ giúp Tòa án tiếp nhận hồ sơ nhanh chóng mà còn đảm bảo quá trình giải quyết vụ án được thực hiện chính xác, minh bạch và tuân thủ đầy đủ quy định pháp luật.
Ngoài ra, người khởi kiện cần điền đầy đủ, trung thực và ký tên, đồng thời kèm theo các tài liệu chứng minh quyền và nghĩa vụ liên quan đến thửa đất tranh chấp để làm căn cứ cho quá trình xét xử.
Câu hỏi thường gặp
Ranh giới giữa hai nhà là đường phân chia quyền sở hữu hoặc sử dụng đất giữa các bất động sản liền kề, được xác định theo thỏa thuận giữa các chủ sở hữu, theo quy định của nhà nước, tập quán hoặc mốc giới thực địa đã tồn tại lâu năm và không có tranh chấp, thường thể hiện rõ trên bản đồ địa chính. Nó xác định rõ phạm vi đất đai, giúp tránh chồng lấn và giải quyết tranh chấp, có thể là hàng rào, tường, mốc giới, hoặc thậm chí là bờ mương, rãnh nước.
Tại Điều 175 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định về ranh giới giữa các bất động sản liền kề như sau:
– Việc xác định ranh giới sẽ dựa trên thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.
Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.
– Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.
Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Thẩm quyền xác định ranh giới thửa đất theo quy định mới nhất (Thông tư 26/2024/TT-BTNMT) chủ yếu thuộc về Văn phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) ở cấp huyện (đo đạc, chỉnh lý bản đồ) và UBND cấp xã (xác nhận hiện trạng, giải quyết tranh chấp ban đầu), cùng với sự tham gia của người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề và công chức địa chính xã, với sự hỗ trợ của đơn vị đo đạc có chuyên môn.
Thẩm quyền xác định ranh giới thửa đất theo quy định mới nhất (Thông tư 26/2024/TT-BTNMT) chủ yếu thuộc về Văn phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) ở cấp huyện (đo đạc, chỉnh lý bản đồ) và UBND cấp xã (xác nhận hiện trạng, giải quyết tranh chấp ban đầu), cùng với sự tham gia của người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề và công chức địa chính xã, với sự hỗ trợ của đơn vị đo đạc có chuyên môn.
