Luật tranh chấp nhà ở quy định thế nào?

Trong quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, các xung đột liên quan đến quyền sở hữu và sử dụng nhà ở ngày càng xuất hiện nhiều hơn. Bài viết này từ Luật sư Đoàn sẽ làm rõ các quy định của pháp luật hiện hành về tranh chấp nhà ở, từ đó đề xuất hướng giải quyết phù hợp cho những trường hợp phát sinh.

Luật tranh chấp nhà ở quy định thế nào?

Pháp luật về tranh chấp nhà ở không chỉ dừng lại ở việc đưa ra các quy định để giải quyết mâu thuẫn, mà còn phản ánh mức độ minh bạch trong quan hệ dân sự, bảo đảm mọi quyền sở hữu được tôn trọng và bảo vệ theo nguyên tắc công bằng và pháp lý.

Theo Điều 177 Luật Nhà ở 2014 quy định về giải quyết tranh chấp về nhà ở như sau:

– Nhà nước khuyến khích các bên giải quyết tranh chấp về nhà ở thông qua hòa giải.

– Tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân, tranh chấp liên quan đến hợp đồng về nhà ở, hợp đồng quản lý vận hành nhà chung cư do Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật.

– Tranh chấp về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết đối với nhà ở được giao cho địa phương quản lý, Bộ Xây dựng giải quyết đối với nhà ở được giao cho cơ quan trung ương quản lý;

Trường hợp không đồng ý với quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Bộ Xây dựng thì có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

– Tranh chấp về kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở đó giải quyết; trường hợp không đồng ý với quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

Thủ tục hòa giải tranh chấp nhà ở trước khi kiện

Hòa giải tại cơ sở được xem như một bước sàng lọc hiệu quả, vừa giảm bớt gánh nặng cho hệ thống tư pháp, vừa tạo điều kiện giải quyết các mâu thuẫn về quyền cư trú theo hướng linh hoạt, tiết kiệm thời gian hơn, tránh phải kiện đòi quyền sử dụng đất.

Bước 1. Người đề nghị nộp đơn yêu cầu hòa giả tranh chấp lên UBND xã.

Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ

Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ thời điểm nhận đơn, UBND xã phải thông báo tới các bên tranh chấp và Văn phòng/Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất về việc thụ lý đơn yêu cầu hòa giải.

Trường hợp không thụ lý phải thông báo bằng văn bản và nêu rõ lý do.

Bước 3. Thẩm tra, xác minh nguyên nhân phát sinh tranh chấp; thu thập các giấy tờ, tài liệu liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc, quá trình và hiện trạng sử dụng đất.

Bước 4. Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai

Chủ tịch UBND cấp xã thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp gồm:

– Chủ tịch Hội đồng: Chủ tịch/Phó Chủ tịch UBND xã.

– Đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã.

– Công chức làm công tác địa chính

– Người sinh sống lâu năm, biết rõ về nguồ gốc cùng quá trình sử dụng thửa đất (nếu có)

– Đại diện tổ chức/cá nhân khác như người đại diện cộng đồng dân cư; người có uy tín trong khu vực; người có trình độ pháp lý; già làng; người biết rõ vụ việc; công chức Tư pháp – Hộ tịch cấp xã; đại diện của Hội Nông dân/Hội Phụ nữ/Hội Cựu chiến binh; Đoàn Thanh niên Công sản HCM cấp xã…

Bước 5. Tổ chức cuộc họp hòa giải

Tại cuộc họp hòa giải cần có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai cùng những người có quyền và nghĩa vụ liên quan.

Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp 01 trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ 02 thì việc hòa giải được coi là không thành.

Bước 6. Lập biên bản hòa giải thành hoặc biên bản hòa giải không thành

* Trường hợp hòa giải thành:

Sau khi kết thúc buổi hòa giải, kết quả hòa giải phải được lập thành biên bản bao gồm các nội dung:

Thời gian, địa điểm tiến hành hòa giải

Thành phần tham gia buổi hòa giải

Tóm tắt nội dung tranh chấp (trong đó thể hiện rõ nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất đang tranh chấp, nguyên nhân phát sinh tranh chấp theo kết quả xác minh)

Ý kiến của Hội đồng hòa giải

Nội dung đã được các bên tranh chấp thỏa thuận hoặc không thỏa thuận.

Biên bản hòa giải cần phải có đầy đủ chữ ký của Chủ tịch Hội đồng, các bên tranh chấp và thành viên tham gia hòa giải (có dấu của UBND cấp xã)

Trường hợp biên bản gồm nhiều trang thì phải ký vào từng trang, đóng dấu của UBND xã và gửi 01 bản cho các bên tranh chấp, đồng thời lưu tại UBND xã.

* Trường hợp hòa giải không thành

UBND cấp xã hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn tới cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo.

Thẩm quyền Tòa án giải quyết tranh chấp nhà ở tại cấp nào?

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp nhà ở được phân chia cụ thể giữa các cấp Tòa án nhằm bảo đảm quá trình xét xử diễn ra hiệu quả. Việc nắm rõ phạm vi này sẽ giúp bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp một cách nhanh chóng, đúng hướng.

Áp dụng điều 39, 40 BLTTDS năm 2015 để xác định như sau:

– Đối với tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở, thì tòa án nơi có nhà ở là Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp. Trường hợp đối tượng tranh chấp là nhiêu nhà ở thuộc nhiều địa phương khác nhau thì nguyên đơn có thể yêu cầu tòa án nơi có một trong các nhà ở giải quyết. Trường hợp đối tượng tranh chấp có cả nhà ở và các bất động sản khác thì nguyên đơn có quyền yêu cầu tòa án nơi có một trong các bất động sản giải quyết.

– Đối với tranh chấp về các giao dịch về nhà ở và thừa kế tài sản là nhà ở, thì xác định Tòa án có thẩm quyền giải quyết theo quy định chung (Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết hoặc theo sự thỏa thuận của đương sự, sự lựa chọn nguyên đơn).

Mẫu đơn khởi kiện tranh chấp nhà ở

Đơn khởi kiện không chỉ là giấy tờ mở đầu cho một vụ án, mà còn là tài liệu thể hiện đầy đủ yêu cầu và chứng cứ của người khởi kiện, ảnh hưởng trực tiếp đến việc Tòa án có chấp nhận thụ lý vụ tranh chấp nhà ở hay không.

Mẫu đơn khởi kiện tranh chấp nhà ở.doc

Thời hạn giải quyết tranh chấp nhà ở tại Tòa án

Thời gian giải quyết tranh chấp nhà ở không chỉ là mốc quy định trong Bộ luật Tố tụng dân sự, mà còn thể hiện trách nhiệm của hệ thống tư pháp trong việc bảo đảm công bằng, tránh để quyền lợi của các bên bị kéo dài, chậm trễ.

Điều 203. Thời hạn chuẩn bị xét xử:

a) Đối với các vụ án quy định tại Điều 26 và Điều 28 của Bộ luật này thì thời hạn là 04 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án;

b) Đối với các vụ án quy định tại Điều 30 và Điều 32 của Bộ luật này thì thời hạn là 02 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án.

Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì Chánh án Tòa án có thể quyết định gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử nhưng không quá 02 tháng đối với vụ án thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này và không quá 01 tháng đối với vụ án thuộc trường hợp quy định tại điểm b khoản này.

Trường hợp có quyết định tạm đình chỉ việc giải quyết vụ án thì thời hạn chuẩn bị xét xử được tính lại kể từ ngày quyết định tiếp tục giải quyết vụ án của Tòa án có hiệu lực pháp luật.

Câu hỏi thường gặp