Trong pháp luật đất đai Việt Nam, nguyên tắc không công nhận yêu cầu đòi lại đất được xem là nền tảng quan trọng để duy trì ổn định xã hội. Quy định này vừa phản ánh bối cảnh lịch sử trong quá trình quản lý, cải tạo nhà đất, vừa là cơ sở pháp lý nhằm bảo vệ quyền lợi của người đang sử dụng đất hợp pháp, hạn chế các tranh chấp kéo dài và phức tạp từ trước đây. Luật sư Đoàn sẽ cùng bạn tìm hiểu chi tiết.
Quy định về đòi lại đất như thế nào?
Trong pháp luật đất đai Việt Nam, một nguyên tắc quan trọng là Nhà nước không công nhận yêu cầu đòi lại đất đã được giao cho người khác sử dụng qua các giai đoạn thực hiện chính sách. Quy định này nhằm duy trì sự ổn định trong quan hệ đất đai và ghi nhận những biến động lịch sử trong quá trình quản lý. Tuy vậy, việc nắm rõ các trường hợp ngoại lệ cũng như phạm vi áp dụng của nguyên tắc này là rất cần thiết để xử lý hiệu quả các tranh chấp phát sinh.
Đơn kiện đòi lại đất thực chất chính là đơn khởi kiện được quy định tại Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 như sau:
Cơ quan, tổ chức, cá nhân khởi kiện phải làm đơn khởi kiện.
Việc làm đơn khởi kiện của cá nhân được thực hiện như sau:
Cá nhân có đầy đủ năng lực hành vi tố tụng dân sự thì có thể tự mình hoặc nhờ người khác làm hộ đơn khởi kiện vụ án. Tại mục tên, địa chỉ nơi cư trú của người khởi kiện trong đơn phải ghi họ tên, địa chỉ nơi cư trú của cá nhân đó; ở phần cuối đơn, cá nhân đó phải ký tên hoặc điểm chỉ;
Cá nhân là người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi thì người đại diện hợp pháp của họ có thể tự mình hoặc nhờ người khác làm hộ đơn khởi kiện vụ án. Tại mục tên, địa chỉ nơi cư trú của người khởi kiện trong đơn phải ghi họ tên, địa chỉ nơi cư trú của người đại diện hợp pháp của cá nhân đó; ở phần cuối đơn, người đại diện hợp pháp đó phải ký tên hoặc điểm chỉ;
Cá nhân thuộc trường hợp quy định tại điểm a và điểm b khoản này là người không biết chữ, người khuyết tật nhìn, người không thể tự mình làm đơn khởi kiện, người không thể tự mình ký tên hoặc điểm chỉ thì có thể nhờ người khác làm hộ đơn khởi kiện và phải có người có đủ năng lực tố tụng dân sự làm chứng. Người làm chứng phải ký xác nhận vào đơn khởi kiện.
Cơ quan, tổ chức là người khởi kiện thì người đại diện hợp pháp của cơ quan, tổ chức đó có thể tự mình hoặc nhờ người khác làm hộ đơn khởi kiện vụ án. Tại mục tên, địa chỉ của người khởi kiện phải ghi tên, địa chỉ của cơ quan, tổ chức và họ, tên, chức vụ của người đại diện hợp pháp của cơ quan, tổ chức đó; ở phần cuối đơn, người đại diện hợp pháp của cơ quan, tổ chức phải ký tên và đóng dấu của cơ quan, tổ chức đó; trường hợp tổ chức khởi kiện là doanh nghiệp thì việc sử dụng con dấu theo quy định của Luật doanh nghiệp.
Đơn kiện đòi quyền sử dụng đất phải có các nội dung chính theo quy định, có thể tham khảo tại mục III bài viết này.
Kèm theo đơn khởi kiện phải có tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Trường hợp vì lý do khách quan mà người khởi kiện không thể nộp đầy đủ tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện thì họ phải nộp tài liệu, chứng cứ hiện có để chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Người khởi kiện bổ sung hoặc giao nộp bổ sung tài liệu, chứng cứ khác theo yêu cầu của Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án.
Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất theo Luật đất đai 2024 khi nào?
Luật Đất đai 2024 đã làm rõ hơn các quy định liên quan đến quản lý và sử dụng đất, đồng thời tiếp tục khẳng định rằng Nhà nước không giải quyết yêu cầu đòi lại đất đã được giao cho tổ chức, cá nhân khác theo các quyết định hành chính trước đây. Quy định này được xem như một cơ chế bảo vệ quan trọng nhằm duy trì trật tự trong quản lý đất đai, đồng thời đảm bảo quyền và lợi ích của những người đang sử dụng đất ổn định, hợp pháp.
Điều 17 Luật Đất đai quy định về bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất như sau:
Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã được giao theo quy định của Nhà nước cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
Cách khiếu nại nếu cho rằng không áp dụng quy định này?
Khi xảy ra tranh chấp và người dân nhận thấy việc không được công nhận quyền đòi lại đất chưa phản ánh đúng nguồn gốc sử dụng, thì khiếu nại là giải pháp pháp lý cần thiết. Để đạt kết quả, người thực hiện khiếu nại cần hiểu rõ quy trình từ cấp cơ sở đến cơ quan có thẩm quyền, đồng thời chuẩn bị đầy đủ tài liệu, chứng cứ liên quan đến quá trình sử dụng đất và các quyết định hành chính trước đó.
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khiếu nại
Hồ sơ khiếu nại là bước đầu tiên và quan trọng nhất trong quá trình khiếu nại. Người khiếu nại cần phải chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ, tài liệu liên quan để làm cơ sở cho việc giải quyết khiếu nại. Một bộ hồ sơ khiếu nại đầy đủ thường bao gồm:
Đơn khiếu nại: Đơn khiếu nại phải ghi rõ họ tên, địa chỉ của người khiếu nại, nội dung khiếu nại, lý do khiếu nại và yêu cầu giải quyết cụ thể. Nội dung đơn phải rõ ràng, dễ hiểu và trình bày các thông tin một cách trung thực, chính xác.
Tài liệu, chứng cứ liên quan: Các tài liệu, chứng cứ liên quan đến vụ việc khiếu nại, chẳng hạn như bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định hành chính bị khiếu nại, và các tài liệu chứng minh quyền lợi bị xâm phạm.
Bước 2: Nộp đơn khiếu nại
Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ hồ sơ khiếu nại, người dân cần nộp đơn khiếu nại đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Tùy theo tính chất vụ việc và cấp quản lý, cơ quan giải quyết khiếu nại có thể là Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban nhân dân cấp huyện, hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường.
Cơ quan tiếp nhận khiếu nại: Người khiếu nại có thể nộp đơn trực tiếp tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc gửi qua đường bưu điện. Trong quá trình nộp đơn, người khiếu nại nên đảm bảo lưu giữ biên nhận hoặc giấy chứng nhận đã nộp đơn để làm căn cứ xác minh thời điểm nộp đơn khi cần thiết.
Bước 3: Thụ lý và giải quyết khiếu nại
Khi nhận được đơn khiếu nại, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ tiến hành thụ lý và giải quyết vụ việc. Quy trình thụ lý bao gồm các bước sau:
Xác minh và thu thập chứng cứ: Cơ quan giải quyết khiếu nại sẽ tiến hành xác minh các nội dung trong đơn khiếu nại, đồng thời thu thập chứng cứ liên quan để làm rõ vụ việc. Quá trình này có thể bao gồm việc đối thoại với các bên liên quan, điều tra tại hiện trường hoặc yêu cầu cung cấp thêm tài liệu.
Tổ chức đối thoại (nếu cần): Trong một số trường hợp, cơ quan giải quyết khiếu nại có thể tổ chức buổi đối thoại giữa người khiếu nại và cơ quan hành chính bị khiếu nại để giải quyết những bất đồng và tìm kiếm giải pháp thỏa đáng cho cả hai bên.
Bước 4: Quyết định giải quyết khiếu nại
Sau khi hoàn tất quá trình thẩm định và điều tra, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ ra quyết định giải quyết khiếu nại. Quyết định này có thể giữ nguyên, sửa đổi hoặc hủy bỏ quyết định hành chính trước đó tùy thuộc vào kết quả xác minh.
Quyết định giải quyết khiếu nại phải được gửi đến người khiếu nại trong thời gian luật định và phải có căn cứ pháp lý rõ ràng, minh bạch. Nếu người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết này, họ có quyền tiếp tục khiếu nại lần hai hoặc khởi kiện ra tòa án.
Bước 5: Khiếu nại lần hai (nếu cần)
Trong trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu, họ có thể tiếp tục khiếu nại lên cơ quan hành chính cấp trên. Thủ tục khiếu nại lần hai cũng phải tuân theo các quy định về thời gian và quy trình giống như lần đầu. Cơ quan giải quyết khiếu nại lần hai sẽ xem xét toàn bộ hồ sơ và quá trình giải quyết trước đó để đưa ra quyết định cuối cùng.
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
Việc xác định chính xác cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai là bước quan trọng đầu tiên để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên liên quan. Theo quy định hiện hành, thẩm quyền được phân định rõ giữa cơ quan hành chính như Ủy ban nhân dân các cấp và cơ quan tư pháp là Tòa án nhân dân, qua đó bảo đảm tính minh bạch, khách quan và góp phần rút ngắn thời gian xử lý những vụ việc phức tạp trong thực tế.
1. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp hoặc một trong các bên tranh chấp có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án giải quyết.
2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật này thì các bên tranh chấp được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.
Câu hỏi thường gặp
Theo Điều 494 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: Hợp đồng mượn tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho mượn giao tài sản cho bên mượn để sử dụng trong một thời hạn mà không phải trả tiền, bên mượn phải trả lại tài sản đó khi hết thời hạn mượn hoặc mục đích mượn đã đạt được.
Về quyền của bên cho mượn tài sản: Tại khoản 11 Điều 499 của Bộ luật Dân sự 2015 quy định thì bên cho mượn tài sản có quyền “Đòi lại tài sản ngay sau khi bên mượn đạt được mục đích nếu không có thỏa thuận về thời hạn mượn; nếu bên cho mượn có nhu cầu đột xuất và cấp bách cần sử dụng tài sản cho mượn thì được đòi lại tài sản đó mặc dù bên mượn chưa đạt được mục đích, nhưng phải báo trước một thời gian hợp lý”.
Như vậy, trong trường hợp khi chủ đất cho mượn đất nhưng giữa hai bên không có giấy tờ và cũng không nói rõ thời gian mượn, căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 499 của Bộ luật Dân sự 2015 thì bên cho mượn có quyền đòi lại đất bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước với bên mượn đất trong một khoảng thời gian hợp lý, để bên mượn đất có sự chủ động chuẩn bị di dời nhà cửa, công trình hoặc thu hoạch tôm, cá, hoa màu… (nếu có) để trả lại đất.
Người hiện đang chiếm hữu tài sản (người mua nhà đất) gửi đơn yêu cầu Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch trong trường hợp người mua được thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ khi mua bán.
Theo quy định tại khoản 9 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 số 92/2015/QH13, trường hợp xảy ra tranh chấp đất đai thì các bên có thể nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất.
* Hình thức nộp đơn:
– Nộp trực tiếp tại Tòa án
– Gửi đơn khởi kiện lên Tòa án theo đường bưu điện
– Gửi trực tuyến qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).
Để đòi được thửa đất đó, phải có đủ ba điều kiện sau:
– Thửa đất đó thuộc quyền sử dụng hợp pháp của gia đình bạn theo quy định pháp luật: Phải có GCN QSD đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 50 Luật đất đai năm 2003;
– Thửa đất đó chưa bị quản lý theo chính sách quản lý đất đai của Nhà nước (Trưng thu, trưng dụng, xung công, quản lý đất vắng chủ, bỏ hoang, đất của địa chủ, phong kiến tư sản..).
– Người đang quản lý thửa đất đó không thuộc trường hợp chiếm hữu ngay tình theo quy định tại Điều 258 BLHS.
Để đòi lại đất cho ở nhờ trước năm 1975, đầu tiên cần xác định được ai là người có quyền sử dụng đất nói trên. Theo khoản 16 Điều 3 Luật đất đai 2013 thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Khi xem xét đòi lại đất sau 30 năm, các yếu tố pháp lý đóng vai trò quyết định, bao gồm thời hiệu khởi kiện và tình trạng chiếm hữu. Thời hiệu 30 năm được áp dụng cho tranh chấp quyền sở hữu đất đai theo Bộ luật Dân sự 2015, nhưng có thể được kéo dài nếu chứng minh được lý do chính đáng như không biết về hành vi xâm phạm. Một yếu tố quan trọng là xác định người chiếm hữu có “ngay tình” hay không, nghĩa là họ tin tưởng hợp pháp vào quyền sử dụng của mình dựa trên giấy tờ hoặc hành vi công khai. Nếu chiếm hữu không ngay tình, chủ sở hữu vẫn có quyền đòi lại mà không bị ràng buộc thời hiệu nghiêm ngặt.
Ngoài ra, nguồn gốc đất phải được chứng minh rõ ràng, chẳng hạn qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũ hoặc tài liệu lịch sử gia đình. Tòa án sẽ đánh giá toàn diện quá trình sử dụng đất qua 30 năm, bao gồm việc có đóng góp cải tạo hay không. Những yếu tố này giúp xác định tính khả thi của vụ việc, và việc thu thập chứng cứ sớm là chìa khóa để xây dựng lập luận vững chắc. Trong nhiều vụ việc thực tế, sự thiếu sót ở khâu này dẫn đến thất bại, nhấn mạnh nhu cầu tư vấn chuyên sâu ngay từ đầu.
