Trong công tác quản lý đất đai, việc xác định ranh giới thửa đất không chỉ mang ý nghĩa kỹ thuật trong việc lập bản đồ địa chính mà còn là căn cứ pháp lý quan trọng nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Tuy vậy, đây cũng là vấn đề dễ phát sinh nhiều tranh chấp phức tạp trên thực tế. Để bảo đảm tính chính xác và minh bạch, pháp luật hiện hành đã quy định rõ ràng về thẩm quyền trong việc xác định ranh giới. Việc xác định đúng cơ quan, cá nhân chịu trách nhiệm trong quy trình này chính là yếu tố then chốt giúp hạn chế mâu thuẫn và nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước. Hãy theo dõi bài viết của Luật sư Đoàn dưới đây để nắm vững ranh giới đất.
Quy định về cắm mốc ranh giới đất như thế nào?
Việc cắm mốc ranh giới thửa đất không đơn thuần là một bước kỹ thuật trong hoạt động đo đạc địa chính, mà còn là hành vi mang ý nghĩa pháp lý nhằm xác định phạm vi quyền sử dụng tài sản của chủ thể. Theo quy định, ranh giới thửa đất được xác lập dựa trên hiện trạng quản lý, sử dụng và kết quả đo đạc thực tế, trên cơ sở có sự thống nhất và ký xác nhận của các bên liên quan trong bản mô tả ranh giới, mốc giới.
Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất được sử dụng để làm căn cứ thực hiện đo đạc ranh giới thửa đất. Bản mô tả được lập theo quy định sau:
– Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất được lập theo mẫu quy định tại Phụ lục số 11 kèm theo Thông tư 25/2014/TT-BTNMT cho tất cả các thửa đất, trừ các trường hợp sau:
+ Thửa đất có giấy tờ thỏa thuận hoặc văn bản xác định ranh giới, mốc giới sử dụng đất có bản vẽ thể hiện rõ ranh giới sử dụng đất mà ranh giới hiện trạng của thửa đất không thay đổi so với bản vẽ trên giấy tờ đó.
+ Thửa đất có giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất mà trong giấy tờ đó thể hiện rõ đường ranh giới chung của thửa đất với các thửa đất liền kề và hiện trạng ranh giới của thửa đất không thay đổi so với giấy tờ hiện có.
+ Đối với thửa đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản có bờ thửa hoặc cọc mốc cố định, rõ ràng trên thực địa thì không phải lập bản mô tả nhưng sau khi có bản đồ thể hiện hiện trạng sử dụng đất phải công bố công khai tại trụ sở Ủy ban và khu dân cư trong thời gian tối thiểu là 10 ngày liên tục, đồng thời phải thông báo rộng rãi cho người sử dụng đất biết để kiểm tra, đối chiếu;
Thẩm quyền xác định ranh giới thửa đất tại đâu?
Thẩm quyền xác định ranh giới thửa đất không chỉ dừng lại ở nghiệp vụ kỹ thuật của cơ quan chuyên môn, mà còn thể hiện sự kết hợp giữa chức năng quản lý hành chính của Nhà nước và quyền tự thỏa thuận của người sử dụng đất. Trong cơ chế này, Nhà nước giữ vai trò như một chủ thể bảo đảm pháp lý, ghi nhận sự thống nhất về mốc giới giữa các bên dựa trên hồ sơ địa chính và tình trạng thực tế, tránh tình trạng xung đột, tranh chấp ranh giới đất liền kề.
Theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 3 Điều 5 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 4 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, trách nhiệm đo đạc và xác định lại ranh giới thửa đất thuộc về Văn phòng đăng ký đất đai.
Văn phòng đăng ký đất đai đóng vai trò chủ chốt trong công tác quản lý đất đai tại địa phương. Ngoài chức năng đo đạc, xác lập ranh giới đất đai, Văn phòng đăng ký đất đai còn chịu trách nhiệm tiếp nhận và xử lý các thủ tục liên quan đến đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất. Trong một số trường hợp, khi được ủy quyền, Văn phòng cũng có thể cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân và tổ chức.
Ngoài các nhiệm vụ đã nêu, Văn phòng đăng ký đất đai còn có trách nhiệm xây dựng, cập nhật và quản lý hồ sơ địa chính, thực hiện công tác thống kê và kiểm kê đất đai định kỳ. Cơ quan này cũng cung cấp thông tin về đất đai cho các cá nhân và tổ chức khi có yêu cầu, đồng thời triển khai các dịch vụ khác phù hợp với chức năng và quyền hạn được quy định trong pháp luật.
Vì vậy, khi có nhu cầu xác định lại ranh giới thửa đất, chẳng hạn do tranh chấp, thay đổi hiện trạng phục vụ cho việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người dân cần liên hệ với Văn phòng đăng ký đất đai để được hướng dẫn và thực hiện đúng quy trình theo quy định.
Thẩm quyền hòa giải tranh chấp ranh giới thửa đất khi thất bại ở cấp xã
Trong quy trình giải quyết tranh chấp đất đai, Tòa án nhân dân được xem là cơ quan có thẩm quyền cuối cùng khi việc hòa giải tại cấp xã không đạt kết quả. Đối với những tranh chấp ranh giới thửa đất mà các bên đã có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện được cấp, Tòa án không chỉ đưa ra phán quyết dựa trên các chứng cứ liên quan, mà còn là chủ thể duy nhất có thể bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp một cách toàn diện thông qua bản án có hiệu lực pháp luật.
Theo quy định tại Luật Đất đai 2024, các bên phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã trước khi tiến hành các bước tiếp theo. Vì hòa giải tại xã đã không thành, bước xử lý tiếp theo không phải khởi kiện ngay tại tòa án mà là yêu cầu hòa giải tại UBND cấp tỉnh.
Nếu hòa giải tại tỉnh cũng không thành công, các bên mới có quyền khởi kiện vụ án dân sự tại Tòa án nhân dân (TAND) cấp tỉnh theo Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Trường hợp tranh chấp có yếu tố hành chính (như liên quan đến quyết định của cơ quan nhà nước về đất đai), có thể áp dụng thủ tục tố tụng hành chính theo Luật Tố tụng Hành chính 2015, nhưng dựa trên mô tả, đây chủ yếu là tranh chấp dân sự.
Quy trình đo đạc xác định mốc giới thửa đất cụ thể
Quá trình đo đạc xác định mốc giới không chỉ dừng lại ở việc sử dụng thiết bị trắc địa hiện đại để ghi nhận dữ liệu, mà còn là bước chuyển các thông tin pháp lý từ hồ sơ địa chính ra ngoài thực địa. Mỗi mốc được thiết lập không đơn thuần là một tọa độ X,Y trên bản đồ, mà còn thể hiện ranh giới quyền sử dụng tài sản đã được xác lập và chuẩn hóa theo các quy chuẩn kỹ thuật quốc gia.
1. Chuẩn bị hồ sơ
Để thực hiện đo đạc cắm mốc ranh giới đất, người sử dụng đất cần chuẩn bị các giấy tờ sau:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ hoặc sổ hồng).
Bản đồ địa chính khu vực (nếu có).
Chứng minh nhân dân (CMND) hoặc căn cước công dân (CCCD) và sổ hộ khẩu.
Đơn đề nghị đo đạc và cắm mốc ranh giới (theo mẫu quy định).
2. Nộp hồ sơ
Người dân nộp hồ sơ tại:
Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc chi nhánh của Văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương.
UBND cấp xã, phường nếu khu vực nhỏ và dễ dàng tiếp cận.
3. Tiếp nhận và xử lý hồ sơ
Cơ quan chức năng kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ.
Thông báo và yêu cầu bổ sung nếu hồ sơ còn thiếu.
4. Tiến hành đo đạc thực địa
Cơ quan chức năng hoặc đơn vị đo đạc thực hiện đo đạc ranh giới đất trên thực địa.
Sử dụng các thiết bị như máy toàn đạc điện tử, GPS RTK để xác định tọa độ và cắm các mốc giới tại các điểm ranh giới.
5. Lập bản đồ kỹ thuật và báo cáo
Kết quả đo đạc được lập thành bản đồ kỹ thuật thể hiện các thông tin như diện tích, tọa độ, ranh giới.
Lập báo cáo kết quả đo đạc và chuyển cho người yêu cầu.
6. Cấp giấy chứng nhận hoặc điều chỉnh thông tin (nếu cần):
Sau khi đo đạc, nếu có thay đổi thông tin về diện tích hoặc ranh giới đất, cơ quan chức năng sẽ cấp giấy chứng nhận mới hoặc điều chỉnh thông tin trong hồ sơ địa chính.
Cách khởi kiện tranh chấp ranh giới đất tại tòa án
Khi các biện pháp hòa giải tại cơ sở không đạt kết quả, việc khởi kiện tại Tòa án nhân dân không chỉ đơn thuần là một bước trong tố tụng mà còn là phương thức bảo vệ quyền lợi pháp lý sau cùng của người sử dụng đất. Với vai trò là cơ quan xét xử độc lập, Tòa án sẽ giải quyết các tranh chấp ranh giới trên cơ sở chứng cứ và quy định pháp luật, nhằm đưa vụ việc về hướng công bằng và khách quan.
- Nộp đơn yêu cầu hòa giải tại UBND cấp xã.
- UBND thành lập tổ hòa giải gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã là Chủ tịch Hội đồng, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, công chức làm công tác địa chính, người sinh sống lâu năm biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất tranh chấp (nếu có). Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện tổ chức, cá nhân khác tham gia Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai.
- Có thể tiến hành đo đạc xác định mốc giới thực địa, đối chiếu với hồ sơ, bản đồ địa chính.
- Lập biên bản hòa giải, ghi rõ kết quả:
- Hòa giải thành: có chữ ký các bên và xác nhận UBND xã.
- Hòa giải không thành: lập biên bản hòa giải không thành, có chữ ký các bên và UBND xác nhận – đây là căn cứ bắt buộc để khởi kiện.
Câu hỏi thường gặp
Theo khoản 4 Điều 31 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP ngày 29/7/2024 của Chính phủ quy định về điều tra cơ bản đất đai; đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và Hệ thống thông tin đất đai:
“Điều 31. Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu đối với cá nhân, cộng đồng dân cư, hộ gia đình đang sử dụng đất
… 4. Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp huyện thực hiện các công việc sau:
a) Trích lục bản đồ địa chính đối với nơi đã có bản đồ địa chính;
b) Đối với nơi chưa có bản đồ địa chính và trong hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã có mảnh trích đo bản đồ địa chính thì đề nghị Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra, ký duyệt mảnh trích đo bản đồ địa chính theo quy định tại điểm b khoản 5 Điều 9 của Nghị định này.
Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.
Căn cứ theo Điều 31 Luật Đất đai 2013 quy định về việc lập bản đồ địa chính như sau:
Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định việc lập, chỉnh lý và quản lý bản đồ địa chính trong phạm vi cả nước; điều kiện hành nghề đo đạc địa chính.
Điều 31 của Luật Đất đai 2024 quy định các nghĩa vụ chung của người sử dụng đất, nhằm bảo đảm việc sử dụng tài nguyên đất một cách hiệu quả và hợp pháp. Theo đó, người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích, nghĩa là phải sử dụng đất theo đúng ranh giới thửa đất được cấp, tuân thủ các quy định về độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không. Điều này không chỉ bảo vệ quyền lợi của chính người sử dụng đất mà còn bảo vệ các công trình công cộng và môi trường xung quanh.
Người sử dụng đất cũng cần thực hiện đầy đủ các thủ tục kê khai và đăng ký đất đai. Khi có các giao dịch như chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế hay tặng cho quyền sử dụng đất, họ phải tuân thủ các quy định pháp luật hiện hành để đảm bảo tính minh bạch và hợp pháp của các giao dịch này. Đặc biệt, nghĩa vụ tài chính về đất đai cũng là một phần quan trọng mà người sử dụng đất cần chú ý, bao gồm các khoản thuế và phí liên quan.
Bên cạnh đó, việc bảo vệ đất cũng như cải tạo và phục hồi các khu vực đất bị ô nhiễm hoặc thoái hóa là trách nhiệm không thể thiếu của người sử dụng đất. Họ cần có các biện pháp bảo vệ môi trường, tránh gây tổn hại đến tài sản và lợi ích hợp pháp của những người khác có liên quan. Việc tuân thủ quy định về tìm thấy vật trong lòng đất và bàn giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi cũng là những nghĩa vụ cần được thực hiện một cách nghiêm túc.
