Tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở chuẩn bị gì, giải quyết sao?

Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng phát triển, các tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu nhà ở cũng trở nên phổ biến hơn. Việc hiểu rõ thủ tục khởi kiện tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở là một bước quan trọng giúp các cá nhân và tổ chức bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình. Bài viết này từ Luật sư Đoàn sẽ cung cấp cái nhìn tổng quan về các bước pháp lý cần thực hiện, từ việc chuẩn bị hồ sơ, nộp đơn khởi kiện đến quá trình giải quyết tại tòa án, giúp bạn nắm vững quy trình và tránh những rủi ro không đáng có.

Bản án 63/2019/DS-PT ngày 11/03/2019 về tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở 

Ngày 11 tháng 3 năm 2019, Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh đã tiến hành xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự số 418/2018/TLPT-DS, thụ lý ngày 09 tháng 11 năm 2018, về việc “Tranh chấp quyền sở hữu nhà”. Vụ án này được kháng cáo sau khi Bản án dân sự sơ thẩm số 1054/2018/DS-ST, ngày 07 tháng 8 năm 2018, của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh được ban hành.

Thủ tục khởi kiện tranh chấp quyền sở hữu nhà ở tại TAND 

Để bảo vệ quyền lợi hợp pháp khi xảy ra tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở, việc nắm rõ và thực hiện đúng thủ tục khởi kiện tranh chấp quyền sở hữu nhà ở tại Tòa án nhân dân (TAND) là vô cùng cần thiết.

Bước 1: Nộp đơn khởi kiện

* Nơi nộp đơn khởi kiện

Căn cứ quy định thẩm quyền của Tòa án theo loại việc, theo cấp và theo lãnh thổ nêu rõ tại khoản 9 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, người khởi kiện nộp đơn tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền nơi có đất đang tranh chấp nếu là tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất với nhau. 

* Hình thức nộp đơn

Người khởi kiện nộp đơn bằng một trong các hình thức sau:

– Nộp trực tiếp tại Tòa án (đây là hình thức phổ biến nhất);

– Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;

– Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

Bước 2: Nhận, xử lý đơn và thụ lý đơn

* Nhận và xử lý đơn khởi kiện

Điều 191 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện và ra một trong các quyết định sau:

– Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện;

– Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án theo thủ tục thông thường hoặc theo thủ tục rút gọn nếu vụ án có đủ điều kiện để giải quyết theo thủ tục rút gọn (thông thường sẽ thực hiện theo thủ tục thông thường);

– Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác;

– Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

* Thụ lý đơn khởi kiện

Căn cứ Điều 195 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện biết để họ đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí.

– Thẩm phán dự tính số tiền tạm ứng án phí, ghi vào giấy báo và giao cho người khởi kiện để họ nộp tiền tạm ứng án phí.

– Nơi nộp tạm ứng án phí: Nếu tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân thuộc thẩm quyền Tòa án nhân dân có thẩm quyền thì nơi nộp tạm ứng án phí là Chi cục thi hành án dân sự khu vực tương ứng. 

– Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.

– Thẩm phán thụ lý vụ án sau khi người khởi kiện nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.

Riêng trường hợp người khởi kiện được miễn hoặc không phải nộp tiền tạm ứng án phí thì Thẩm phán phải thụ lý vụ án khi nhận được đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo.

Điều kiện để UBND giải quyết tranh chấp nhà ở 

Trước khi khởi kiện ra Tòa án, các bên tranh chấp nhà ở cần nắm rõ điều kiện để UBND có thẩm quyền giải quyết tranh chấp nhà ở hay tranh chấp ranh giới đất liền kề, nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp và tránh việc hồ sơ bị từ chối hoặc trả lại.

Theo Điều 236 Luật Đất đai 2024, việc hòa giải tranh chấp đất đai được quy định cụ thể như sau:

• Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp tự hòa giải hoặc thực hiện hòa giải tại cơ sở theo quy định của pháp luật về hòa giải ở cơ sở, hòa giải thương mại hoặc các cơ chế hòa giải khác theo pháp luật.
• Trước khi trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, các bên bắt buộc phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

Như vậy, hòa giải tranh chấp đất đai được chia thành hai loại:

• Hòa giải tự nguyện: Đây là hình thức được Nhà nước khuyến khích. Khi xảy ra tranh chấp, các bên có thể tự thỏa thuận giải quyết hoặc nhờ hòa giải viên tại cơ sở để tiến hành hòa giải theo Luật Hòa giải ở cơ sở.
• Hòa giải bắt buộc tại UBND cấp xã: Việc hòa giải này phải được thực hiện trước khi khởi kiện ra tòa án. Nếu không hoàn tất bước hòa giải, Tòa án sẽ trả lại đơn khởi kiện hoặc UBND cấp huyện, tỉnh có thẩm quyền sẽ từ chối tiếp nhận yêu cầu giải quyết tranh chấp, dù vụ việc thuộc thẩm quyền của cơ quan đó.

Quy định này được nêu rõ tại khoản 2 Điều 236 Luật Đất đai 2024, nhằm đảm bảo các bên có cơ hội thương lượng và giảm thiểu tranh chấp kéo dài.

Hồ sơ cần chuẩn bị khi tranh chấp quyền sở hữu nhà 

Để tiến hành khởi kiện hoặc yêu cầu giải quyết tranh chấp quyền sở hữu nhà, việc chuẩn bị đầy đủ và chính xác hồ sơ cần thiết là bước quan trọng giúp đảm bảo quyền lợi hợp pháp và rút ngắn thời gian xử lý tại cơ quan có thẩm quyền.

Căn cứ theo khoản 2 Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, người khởi kiện cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ khởi kiện, gồm:

– Đơn khởi kiện theo mẫu.

– Biên bản hòa giải không thành có chứng nhận của UBND xã và có chữ ký của các bên tranh chấp.

– Giấy tờ của người khởi kiện: Sổ hộ khẩu, chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị sử dụng.

– Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện.

Theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự, ai khởi kiện vấn đề gì phải có tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu khởi kiện đó.

Thời hiệu khởi kiện tranh chấp quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam 

Để bảo vệ quyền sở hữu hợp pháp của mình, các bên tranh chấp nhà ở cần nắm rõ thời hiệu khởi kiện tranh chấp quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam, bởi việc khởi kiện ngoài thời hạn luật định có thể dẫn đến việc Tòa án từ chối thụ lý.

Thời hiệu khởi kiện tranh chấp quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam phụ thuộc vào bản chất tranh chấp, thường áp dụng theo Bộ luật Dân sự (BLDS 2015): 3 năm cho tranh chấp hợp đồng liên quan (mua bán, thuê) hoặc nghĩa vụ tài sản, nhưng với tranh chấp về thừa kế, thời hiệu là 30 năm để yêu cầu chia di sản bất động sản (nhà ở) và 10 năm để xác nhận/bác bỏ quyền thừa kế; riêng tranh chấp đất đai thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện.

Câu hỏi thường gặp